SINGAPURA: Adakah model perumahan awam Singapura adil? Adakah flat masih mampu dimiliki?

Soalan-soalan seperti ini telah timbul sejak beberapa tahun kebelakangan ini apabila pasaran hartanah berkembang, dengan harga jualan semula melonjak hampir 10 peratus pada 2024 dan flat berjuta dolar menjadi tajuk berita utama.

Perdana Menteri Lawrence Wong ditemu bual CNA bagi menangani isu-isu ini, sebagai sebahagian daripada siri baharu tujuh episod 'Singapore's Public Housing Revealed'.

Dalam siri ini, CNA mendapat akses buat julung-julung kalinya kepada operasi dalaman sistem perumahan awam untuk mengetahui bagaimana ia berfungsi dan bagaimana ia cuba mengimbangi keperluan dan kehendak perumahan Singapura.

Adakah BTO masih mampu dimiliki?

Soalan: Dengan mengambil kira inflasi, harga flat tiga bilik di Marine Parade pada 1974 adalah S$37,000. Flat Bina Ikut Tempahan (BTO) paling murah di Bayshore hari ini berharga S$369,000. Oleh itu, ramai rakyat Singapura akan mengadu bahawa BTO kini lebih mahal.

Adalah penting apabila kita melihat perbandingan ini untuk membuat perbandingan yang setara.

Pada masa itu, Marine Parade adalah estet yang belum matang. Ia dibina di atas tanah tambak. Malah, orang enggan membeli, seperti yang saya ingat dari kenangan ibu bapa saya, kerana mereka bimbang tanah itu akan tenggelam.

Jadi pertama sekali, saya rasa kita harus membandingkan estet yang belum matang dengan estet yang belum matang. Flat tiga bilik di estet yang belum matang akan berharga lebih kurang S$200,000, dengan geran.

Itu adalah harga BTO tetapi pemerintah memberikan geran tambahan; dengan geran ia boleh menjadi kurang daripada S$100,000. Jadi ya, terdapat peningkatan tetapi tidak sebanyak yang anda lihat.

Namun selain daripada harga rumah, kita juga harus melihat pendapatan.

Ini kerana pendapatan rakyat Singapura juga telah meningkat lebih cepat daripada kadar inflasi utama.

Seorang guru pada tahun 1970-an mempunyai gaji bulanan beberapa ratus dolar. Seorang guru sekarang, di sekolah Kementerian Pendidikan (MOE), boleh memperoleh gaji permulaan S$4,000.

Sebahagian besar rakyat Singapura, kira-kira 80 peratus rakyat Singapura yang membeli flat BTO buat kali pertama, mampu berbuat demikian dan membayar pinjaman HDB mereka dengan sedikit atau tiada pengeluaran tunai.

Kebanyakannya datang melalui simpanan Tabung Simpanan Pekerja (CPF) mereka. Dan itu tidak pernah berlaku pada masa lalu. Jika anda bercakap dengan orang yang membeli flat pada tahun 70-an, sebenarnya, sebahagian besar gaji bersih mereka digunakan untuk membayar gadai janji rumah, yang bermaksud mereka mempunyai baki sangat sedikit selepas membayar pinjaman dan mereka terpaksa ikat perut untuk mampu membeli flat mereka.

Itu sangat unik kerana di seluruh dunia di bandar-bandar utama, orang muda terpaksa membayar sebahagian besar daripada gaji bersih mereka untuk membeli rumah, manakala di Singapura kita boleh meyakinkan rakyat Singapura muda bahawa ia sebenarnya bukan begitu. Kita boleh memastikan flat BTO mampu dimiliki.

Soalan: Ada yang akan berkata anda menggunakan simpanan persaraan anda untuk membayar flat.

Ya, tetapi ... flat bukan hanya rumah, ia juga merupakan tempat persaraan. Dan flat kemudiannya boleh bantu anda peroleh wang tunai, atau anda boleh membuka nilai flat untuk persaraan. Dan kita mempunyai skim untuk itu seperti Skim Beli Balik Pajakan jika individu ingin berbuat demikian.

Pajakan 99 tahun

Soalan: Pajakan 99 tahun telah menjadi isu yang hangat untuk sekian lama. Mengapa ia menjadi isu yang sensitif atau sukar untuk pemerintah tangani?

Dasar kami adalah pemilikan rumah berdasarkan 99 tahun. (Ia) ... sudah lama begitu.

Semasa saya di MND (Kementerian Pembangunan Negara), saya terpaksa pergi dan mendampingi rakyat Singapura secara meluas untuk menjelaskan kepada mereka ... Saya akan bertanya kepada mereka: "Lihat, anda mempunyai nama anda pada flat HDB anda. Bolehkah anda menjual flat jika anda mahu, selepas tempoh pendudukan minimum (MOP)?" Mereka semua berkata "ya, kami boleh menjual flat".

"Bolehkah anda menyewakan bilik atau menyewakan flat?" Dan mereka berkata "ya, kami boleh". Bolehkah anda melakukan semua itu jika anda hanya penyewa? Anda tidak boleh. Ini adalah hak pemilikan eksklusif.

Pajakan 99 tahun bukan unik kepada HDB. Pemerintah telah menjual tanah untuk masa yang lama berdasarkan 99 tahun.

Terdapat banyak kondominium 99 tahun di luar sana dan tiada siapa dalam kondominium swasta ini akan berkata bahawa "99 tahun saya adalah pegangan bebas". Dan mereka juga tidak akan berkata "pemilikan 99 tahun ... kondominium swasta bermakna saya adalah penyewa dan bukan pemilik". Mereka tidak berkata begitu.

Terdapat sebab yang baik mengapa kita perlu melakukan ini dan tidak mempunyai tanah pegangan bebas. Jika semua tanah di Singapura menjadi pegangan bebas, saya rasa pada akhirnya, pada masa akan datang, akan menjadi sangat sukar untuk meyakinkan generasi masa depan tentang memastikan perumahan mampu dimiliki.

Mereka yang akan mendapat manfaat adalah pemilik tanah hari ini dan anak-anak mereka. Namun generasi baharu yang tidak mempunyai perumahan yang diwariskan kepada mereka akan mendapati sangat, sangat sukar untuk mendapat akses kepada perumahan yang mampu dimiliki.

Pemerintah juga akan mendapati sangat sukar untuk membangunkan semula dan memperbaharui kawasan yang lebih lama, memandangkan saiz tanah kita terhad.

Soalan: Apabila rumah anda menghampiri tempoh pajakannya, nilai flat anda mula jatuh. Bagaimana anda menangani itu?

(Pada) akhir pajakan 99 tahun, sama ada ia kondominium swasta atau flat HDB, ya, ia perlu dikembalikan kepada negara.

Sembilan puluh sembilan tahun sebenarnya adalah masa yang sangat lama. Ia lebih daripada cukup untuk mana-mana individu. Jika anda membeli flat sebagai pasangan muda atau sebagai bujang muda, anda akan mempunyai lebih daripada cukup nilai dalam flat sepanjang 99 tahun.

Dan kerana bilangan penduduk Singapura semakin menua, kami telah membangunkan dasar baharu untuk membolehkan rakyat Singapura berbuat demikian, melalui Skim Beli Balik Pajakan.

Kami memulakan beli balik pajakan hanya untuk flat yang lebih kecil. Lama-kelamaan, kami telah membenarkan beli balik pajakan untuk semua jenis flat HDB.

Jika anda tinggal di kondominium swasta ... anda bahkan tidak mempunyai akses kepada skim penunai atau skim untuk membuka nilai sedemikian. Anda hanya boleh bergantung pada 'en-bloc', dan ia tidak dijamin ... Sebenarnya tidak banyak yang mendapat 'en-bloc'.

Flat bernilai jutaan dolar

Soalan: Peratusan transaksi flat bernilai jutaan dolar telah meningkat. Bagaimana anda meyakinkan rakyat Singapura yang lebih muda yang bimbang apabila mereka membaca tentang transaksi sedemikian?

Akan ada pelbagai harga dalam pasaran jualan semula HDB kerana terdapat pelbagai jenis dan tipologi HDB yang berbeza. Dan kerana kita telah berjaya membina flat HDB yang sangat menarik, sebahagian daripadanya berada di lokasi yang baik dan mereka, seperti anda tahu, sangat bernilai.

Kita perlu melihatnya secara keseluruhan. Terdapat pelbagai jenis flat HDB di luar sana dengan harga yang berbeza.

Nombor dua, kita perlu sentiasa melihat harga berbanding pendapatan. Jika anda melihat pasaran jualan semula HDB ... kerana gangguan bekalan sebelum ini, harga berada di tahap yang tinggi - tetapi secara keseluruhan harga telah bergerak seiring dengan pendapatan.

Bagi pembeli kali pertama yang membeli flat HDB, jika mereka tidak memilih BTO, sebahagian daripada mereka memang mahu flat jualan semula kerana mereka mahu flat dengan cepat. Kami juga memberikan geran (di sini).

Dan dengan geran yang diberikan oleh pemerintah, sebahagian besar pembeli kali pertama yang membeli flat jualan semula HDB mampu berbuat demikian dan membayar pinjaman mereka dengan sangat sedikit atau tiada pengeluaran tunai juga, sama seperti yang mereka lakukan untuk flat BTO.

Meningkatkan akses

Soalan: Kadar kelahiran dan perkahwinan semakin menurun, dan orang semakin lewat berkahwin. Haruskah kita menjadikan perumahan awam lebih mudah diakses oleh kumpulan lain seperti bujang?

Jika anda melihat kadar perkahwinan yang menurun, kadar kesuburan yang menurun, anda akan berfikir, baiklah, ia akan (menunjukkan) bahawa kita akan mempunyai lebih daripada cukup flat. Tetapi namun kita seolah-olah menghadapi isu bekalan. Mengapa begitu?

Yang pertama, ia adalah kerana COVID-19 (menyebabkan) gangguan besar kepada program binaan kami - bukan sahaja HDB, tetapi juga kediaman swasta, dan itulah sebabnya kita berada dalam fasa 'mengejar' dan kita akan mengejar masa. Kita sudah berada di landasan yang betul.

Begitu banyak bekalan di pasaran - saya pasti ia akan membuat perbezaan dan ia akan membantu menstabilkan pasaran.

Namun ada sebab lain, iaitu kita telah melihat selama bertahun-tahun - dan dalam beberapa cara mungkin dipercepatkan oleh COVID - bahawa saiz isi rumah menjadi lebih kecil.

Ahli keluarga yang biasa tinggal bersama, keluarga dengan ibu bapa mereka, bujang dengan ibu bapa mereka, mula berpisah.

Saya rasa (trend ini) terus meningkat, yang bermaksud apabila isi rumah berpecah menjadi isi rumah yang lebih kecil, kita mempunyai lebih banyak permintaan untuk perumahan yang harus dipenuhi.

Mempunyai bekalan yang terjejas, mempunyai permintaan yang berterusan, kita perlu mengejar lebih banyak lagi dan di situlah kita berada sekarang dalam fasa mengejar.

Pada masa akan datang, apabila kita telah menstabilkan permintaan-bekalan dan pasaran, dan jika kita mempunyai cukup flat, ya, sudah tentu, kita akan mempertimbangkan bagaimana kita boleh membuka dan membenarkan lebih banyak akses untuk segmen lain, terutamanya untuk bujang.

Soalan: Setelah kita berjaya mengejar masa, bagaimana akan anda cuba mengimbangi ketersediaan dan inklusiviti?

Kami sudah melakukannya hari ini. Sebagai contoh, kami membenarkan bujang membeli unit dua bilik fleksi. Kami membenarkan bujang membeli flat jualan semula, sebagai contoh, dan kemudian kami membuka untuk membenarkan mereka membeli flat jualan semula di seluruh estet yang berbeza, bukan sahaja Standard, tetapi juga Plus dan Prime.

Namun kita harus sentiasa mengimbangi untuk memastikan bahawa kita mahu keluarga muda yang ingin menetap, mempunyai akses kepada rumah. Itu sangat penting bagi kita.

Kami mahu rakyat Singapura dapat berakar di sini, membentuk keluarga dan mempunyai rasa kemasyarakatan.

Namun terdapat jenis lain; warga emas bujang yang ingin mengubah saiz yang ... juga mahukan rumah, dan kemudian kita semakin menyediakan untuk kumpulan-kumpulan ini juga.

Pada masa yang sama, tanah adalah terhad di Singapura. Jadi kita akan sentiasa perlu mengimbangi itu dengan melihat berapa banyak tanah yang kita ada, semua permintaan dan keperluan yang berbeza yang berkembang dalam masyarakat, dan bagaimana untuk menampung kumpulan-kumpulan yang berbeza ini dengan sebaik-baiknya.

Mengenai pemilikan rumah

Soalan: Bagaimana rasanya apabila anda menjadi Menteri Pembangunan Negara dari 2015 hingga 2020?

Orang memang mahu memiliki rumah sendiri. Bukan sekadar mempunyai rumah, tetapi mempunyai rasa kemasyarakatan, membina pengalaman bersama, mempunyai individu dari latar belakang yang berbeza, kaya atau miskin, pelbagai kaum dan agama tinggal bersama adalah sangat berharga. Dan ia tidak ternilai bagi kompak sosial kita.

Dan kemudian tentang tempat persaraan.

Asas-asas ini sangat kukuh. Namun di MND saya mendapati bahawa kadang-kadang asas-asas itu ada tetapi pengalaman sebenar dan ... amalan dan persepsi mungkin berayun ke arah yang berbeza, yang mungkin tidak anda jangkakan.

Sebagai contoh, anda mungkin berakhir dengan keadaan di mana kadang-kadang perumahan menjadi bukan sekadar pemilikan rumah tetapi menjadi pelaburan spekulatif. Dan kemudian anda mempunyai keadaan di mana orang menjadi bimbang.

Orang menjadi 'FOMO' - takut ketinggalan - orang melompat ke dalam pasaran, atau lebih teruk lagi, orang menggunakan perumahan secara berlebihan dan mereka membeli bukan sahaja satu tetapi dua, tiga, empat, pelbagai hartanah. Semua simpanan hidup mereka masuk ke dalam perumahan atau hartanah.

Ini adalah perkara yang anda perlu cari cara untuk menguruskannya, dan dasar perlu disesuaikan dengannya. Itulah sebabnya selama bertahun-tahun kita telah memasukkan langkah-langkah baharu, sebagai contoh rakyat Singapura yang membeli pelbagai hartanah perlu membayar ABSD yang lebih tinggi.

Itulah sebabnya kita juga telah menyesuaikan dasar CPF supaya kita memastikan tiada penggunaan berlebihan CPF untuk perumahan. Kita telah menetapkan had pengeluaran untuk perumahan.

Kita telah menetapkan had pinjaman kepada penilaian yang lebih ketat pada CPF di mana ia berkaitan dengan pinjaman perumahan.

Apabila anda menggunakan CPF anda untuk perumahan, anda memastikan bahawa pajakan itu bertahan sepanjang hayat anda, supaya anda tidak hanya membeli hartanah untuk tujuan spekulatif - anda membeli rumah yang akan bertahan sepanjang hayat anda.

Kita juga memperkenalkan insentif baharu untuk warga emas mengubah saiz, termasuk dari hartanah swasta. Kerana jika anda mempunyai anak-anak yang membesar, ada warga emas yang mungkin tidak mahu melakukan beli balik pajakan kerana ia adalah flat yang besar. Mereka mungkin berkata "saya lebih suka mempunyai unit yang lebih kecil, lebih mudah untuk dijaga".

Ini adalah perkara di mana kita terpaksa lakukan, untuk menyesuaikan diri dengan keadaan yang berubah dan keperluan masyarakat yang berubah.