Pemerintah komited pastikan perumahan awam mampu dimiliki, akan campur tangan jika perlu, kata Desmond Lee

SINGAPURA: Pemerintah akan campur tangan dan melakukan apa yang perlu untuk memastikan perumahan awam kekal mampu dimiliki rakyat Singapura serta pasaran hartanah yang stabil.

Demikian menurut Menteri Pembangunan Negara Desmond Lee di Parlimen pada Selasa (4 Okt).

Tambah Encik Lee pendekatan itu diambil pihak berkuasa selama ini.

"Kami mengambil tindakan dengan tegas, tetapi juga dengan teliti, mengambil kira keadaan ekonomi sejagat yang tidak menentu serta persekitaran kadar faedah yang semakin meningkat, sekali gus akan menjejas harga rumah dan menyumbang kepada keadaan tidak menentu di pasaran hartanah kami," ujar Encik Lee.

Tambahnya, Pemerintah akan memantau pasaran hartanah dan membuat penyesuaian pada dasar, jika perlu, dari segi permintaan dan bekalan, untuk memastikan harga rumah selaras dengan asas-asas ekonomi yang teguh.

"Pemerintah komited untuk memastikan pasaran hartanah Singapura yang stabil, dan perumahan awam kekal inklusif dan dalam kemampuan rakyat Singapura," katanya.

Encik Lee menjawab pertanyaan AP Yip Hon Weng (PAP-Yio Chu Kang) yang bertanya tentang langkah-langkah yang diambil untuk menangani sentimen meluas bahawa pasaran hartanah Singapura tidak dimampui ramai rakyat Singapura.

Encik Yip juga ingin tahu bagaimana penyesuaian kepada dasar-dasar tenaga manusia baru-baru ini akan menjejas harga hartanah; dan langkah-langkah yang akan diambil Pemerintah untuk memastikan perumahan kekal dalam kemampuan bagi rakyat Singapura sekiranya keadaan pasaran perumahan tidak beransur pulih.

PERMINTAAN RUMAH YANG KUKUH

Dalam jawapannya, Encik Lee memberi beberapa sebab bagi permintaan perumahan yang "kukuh dan meluas" sejak dua tahun kebelakangan ini.

Beliau juga menarik perhatian bahawa lebih ramai penduduk berusia 30-han tahun mendirikan rumah tangga menyusuli pelonggaran langkah-langkah COVID-19.

Selain itu ialah trend masyarakat yang beralih kepada keluarga lebih kecil, kerana lebih ramai pasangan muda, golongan bujang dan anak yang sudah dewasa memilih untuk membeli rumah sendiri dan tidak tinggal dengan ibu bapa mereka, kata Encik Lee.

Disebabkan kerja-kerja binaan tergendala akibat COVID-19, lebih ramai pembeli rumah memilih membeli di pasaran jualan semula kerana tempoh menunggu flat Bina Ikut Tempahan (BTO) yang lebih lama, jelas Encik Lee.

Sejak 2020, Pemerintah menyaksikan lebih ramai pemilik rumah privet dan pemilik HDB menjual hartanah mereka untuk menyertai pasaran jualan semula, tambahnya.

"Faktor-faktor permintaan, serta kadar faedah yang rendah sebelum ini, menjadikannya lebih murah untuk membayar balik pinjaman rumah, sekali gus meletakkan tekanan pada harga flat jualan semula HDB," ujar Encik Lee.

Encik Lee menarik perhatian bahawa sejak Pemerintah menguatkuasakan beberapa langkah pada Disember 2021, Indeks Harga Jualan Semula HDB naik 5.3 peratus pada separuh pertama 2022.

Langkah-langkah meredakan pasaran hartanah termasuk meningkatkan kadar Cukai Setem Pembeli Tambahan (ABSD), mengetatkan lagi Nisbah Pembayaran Hutang Keseluruhan (TDSR) dan juga Nisbah Antara Pinjaman dengan Nilai Hartanah (LTV) bagi pinjaman HDB.

Encik Lee akur terdapat kebimbangan tentang kemampuan untuk memiliki rumah dan Pemerintah sedang "memantau dengan teliti" pasaran hartanah.

"Kami komited untuk memastikan perumahan awam kekal termampu dimiliki, untuk memenuhi aspirasi rakyat Singapura dan membantu mereka memiliki rumah sendiri. Ini adalah keutamaan utama dan memberikan asas untuk kami membina keluarga, membesarkan anak dan membangunkan masyarakat-masyarakat yang kukuh," katanya.

"Inilah sebab mengapa kami terus membina dan menjual flat baru HDB pada harga bawah pasaran kerana adanya banyak subsidi."

Encik Lee menarik perhatian bahawa purata harga flat baru empat bilik di estet baru kekal "stabil" pada S$341,000 pada 2019 dan S$348,00 pada tiga suku pertama 2022.

Untuk memastikan flat baru kekal dalam kemampuan, subsidi pasaran juga sudahpun ditambah, kata Encik Lee.

"Bagi flat baru di lokasi tengah dan utama, kami memperkenalkan Model Perumahan Awam Lokasi Utama (PLH) yang menawarkan subsidi tambahan selain subdisi yang sedia ada bagi flat BTO. Ini untuk memastikan flat di lokasi seumpama itu kekal berpatutan bagi sebahagian besar rakyat Singapura," tambah Encik Lee.

Encik Yip juga bertanya sama ada kemampuan untuk memiliki flat HDB patut bergantung pada pendapatan median keluarga ataupun petanda-petanda lain, memandangkan pendapatan dalam persentil 30 dan ke bawah adalah lebih rendah berbanding peratusan median pada skala pendapatan.

"Tanda aras kemampuan kami tidak hanya mengambil kira pendapatan median, kerana kami menawarkan pelbagai flat BTO bagi pembeli rumah kali pertama dengan keperluan rumah dan bajet yang berbeza," kata Encik Lee.

CONTOH KELUARGA DENGAN PENDAPATAN S$5,000

Beliau memberi contoh sebuah keluarga yang ingin membeli flat buat kali pertama dan mempunyai pendapatan sekitar S$5,000, kurang sedikit berbanding 30 peratus persentil pendapatan penduduk sekeluarga.

"Mereka mungkin membeli flat empat bilik di mana-mana tiga projek estet perumahan baru pada latihan BTO Ogos 2022 baru-baru ini, iaitu Jurong East, Woodlands dan Choa Chu Kang. Projek-projek ini menawarkan harga yang biasanya sama atau lebih rendah berbanding purata harga flat BTO di estet-estet baru sekitar S$348,000," terang Encik Lee.

"Setelah mengambil kira geran sebanyak S$45,000, mereka hanya perlu menggunakan sekitar 23 peratus pendapatan bulanan untuk membayar pinjaman rumah mereka. Ini bermakna mereka boleh membuat bayaran ansuran pinjaman mereka daripada sumbangan bulanan CPF tanpa mengeluarkan wang tunai."

Ini juga bererti nisbah antara harga rumah dengan pendapatan adalah sekitar lima bagi keluarga itu dan harga rumah mereka adalah kira-kira lima kali ganda pendapatan tahunan mereka.

Encik Lee menarik perhatian bahawa nisbah antara median harga rumah dengan median pendapatan keluarga di bandar-bandar lain seperti London, Los Angeles dan Sydney adalah kira-kira lapan hingga 15 kali ganda, dan lebih 20 kali ganda di Hong Kong.

Mengenai flat jualan semula, Encik Lee berkata Pemerintah menawarkan "banyak" geran perumahan sehingga S$160,000 untuk memastikan flat jualan semula kekal dalam kemampuan keluarga-keluarga layak yang ingin membeli flat buat kali pertama. Ia juga kerap menilai geran, tambahnya.

"Lazimnya, nisbah gadai janji pinjaman (MSR) iaitu bahagian pendapatan bulanan yang digunakan untuk membayar pinjaman, kekal bawah 25 peratus bagi kebanyakan pembeli flat baru dan jualan semula pertama kali yang mengambil pinjaman dari HDB."

"Ini lebih rendah berbanding tanda aras antarabangsa iaitu antara 30 hingga 35 peratus. Ini bermakna sebilangan besar pembeli kali pertama boleh membayar pinjaman rumah mereka menggunakan sumbangan bulanan CPF, dengan sedikit atau tanpa sebarang tokokan wang tunai."

Encik Lee juga menyentuh tentang beberapa langkah yang diumumkan minggu lalu untuk meredakan pasaran hartanah.

Ini termasuk sebilangan pemilik rumah privet kini perlu menunggu 15 bulan selepas menjual rumah mereka sebelum membeli flat jualan semula HDB. Selain itu, had kuantum pinjaman maksimum juga diperketatkan. Bagi pinjaman dari HDB, had LTV dikurangkan daripada 85 peratus kepada 80 peratus.

"Langkah-langkah ini wajar diambil kerana pinjaman hartanah adalah komitmen jangka panjang dan lazimnya merupakan pembelian terbesar keluarga. Kadar faedah yang lebih tinggi memastikan peminjam hari ini mengambil pinjaman yang mencerminkan kemungkinan kadar faedah semakin meningkat dan elak berbelanja melampaui batas mereka," kata Encik Lee.

Terdapat "permintaan kukuh" antara pembeli rumah, kata Encik Lee dan Pemerintah juga sudahpun meningkatkan bekalan dalam kedua-dua pasaran rumah privet dan awam.

Encik Lee turut menarik perhatian bahawa HDB sudahpun menambah bekalan BTO dan bakal melancarkan 23,000 flat setiap tahun pada 2022 dan 2023, naik 35 peratus daripada 2021.

"Kami bersedia untuk melancarkan sehingga 100,000 flat secara keseluruhan antara 2021 hingga 2025, jika perlu. Kami juga berusaha untuk melancarkan lebih banyak projek dengan tempoh menunggu yang lebih singkat, kurang tiga tahun, jika boleh," tambah Encik Lee.