Pawagam kian digantikan dengan gim, pusat tuisyen di pusat beli-belah SG

SINGAPURA: Gimnasium, gelanggang bola keranjang berbumbung, pusat tuisyen dan mungkin, sebuah restoran dengan pengalaman imersif - ini adalah antara contoh penyewa yang telah atau akan mengambil alih ruang yang dahulunya menempatkan sebuah pawagam di pusat beli-belah Singapura.

Dianggap sebagai penyewa utama dengan keupayaannya untuk menarik pengunjung pada seketika dahulu, pawagam kini menghadapi tempoh yang mencabar dengan peningkatan perkhidmatan penstriman dan perubahan pilihan pengguna.

Penutupan pawagam sering menjadi tumpuan dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Cathay Cineplexes, yang dimiliki oleh syarikat hiburan mm2 Asia, terus menimbulkan kebimbangan apabila ia dilaporkan pada bulan Februari bahawa ia berhutang jutaan dolar dalam bentuk sewa dengan tuan tanah pusat beli-belah.

Rangkaian tersebut turut menutup dua pawagamnya - di West Mall dan Jem - tahun ini, menambah kepada siri penutupan sejak Jun 2022.

Persekitaran yang sukar juga menjejas WE Cinemas, yang dahulunya dikenali sebagai Eng Wah Cinemas, dan Filmgarde Cineplexes, yang mana kedua-duanya terpaksa gulung tikar tahun lalu.

Namun, tidak semua ruang yang ditutup ini diambil alih oleh pengendali pawagam lain, kerana pusat beli-belah kelihatan semakin terbuka untuk meneroka penggunaan alternatif.

"Terdapat perubahan dalam cara pengendali pusat beli-belah melihat pawagam," kata Dr Samer Elhajjar, pensyarah kanan pemasaran di sekolah perniagaan Universiti Nasional Singapura (NUS).

"Pandemik mempercepatkan trend yang sudah berlaku - orang ramai mendapatkan lebih banyak hiburan di rumah, mengikut permintaan. Ini mengubah tawaran nilai pawagam."
 

PEMAIN BAHARU

Di pusat beli-belah Parkway Parade, Cathay Cineplexes mempunyai cawangan dengan tujuh dewan selama sekitar enam tahun, sehingga Ogos 2023.

Ruang di tingkat tujuh itu kini telah diubah menjadi hab pendidikan dan pengayaan, menurut pengendalinya.

Di sana, terdapat Scholar Basketball Academy, sebuah sekolah latihan dengan beberapa gelanggang bola keranjang, dan pusat pengayaan matematik Think Academy.

Pengurus besar Parkway Parade, Joey Teng berkata: "Kami memantau, menyesuaikan dan memperbaharui campuran penyewa kami untuk memenuhi keperluan pembeli yang sentiasa berubah, yang mungkin berbeza mengikut kawasan.

"Adalah penting untuk memastikan tawaran kami kekal relevan untuk pengunjung kami dan menyediakan bukan sahaja penyewa ideal mereka tetapi yang berbeza dari kawasan di sekitarnya."

Apa yang mungkin lebih penting lagi, The Cathay di Handy Road, yang dahulunya menempatkan salah satu pawagam tertua di Singapura, kini tidak lagi mempunyai pawagam.

Bangunan ikonik itu, yang dibuka secara rasmi pada akhir Mac selepas dua tahun pengubahsuaian, kini mempunyai PSB Academy sebagai penyewa utama, dengan institut pendidikan swasta itu mengambil keseluruhan tingkat kelima.

Pusat beli-belah enam tingkat itu juga menawarkan gimnasium sepanjang hari, bersama pelbagai perniagaan berkaitan kesihatan dan kesejahteraan, kecantikan, peralatan rumah dan pendidikan, termasuk sekolah seni dan persembahan.

Papan iklan yang dilihat di dalam pusat beli-belah pada Mei juga menunjukkan Kelab Alumni Universiti Teknologi Nanyang (NTU) dan pasar raya Sheng Siong, antara lain.

Cathay Organisation, pemilik The Cathay, menolak untuk mengulas bagi laporan ini.
 

Di Leisure Park Kallang, ruang yang dikosongkan oleh Filmgarde Cineplexes akan menjadi "tempat makan yang imersif", menurut dua penyewa kepada Mediacorp bulan lalu.

Pemilik pusat beli-belah itu tidak memberi respons kepada permintaan Mediacorp untuk ditemubual.

Namun, Lembaga Pelancongan Singapura (STB) sebelum ini mengumumkan bahawa Hidden Worlds, sebuah "pengalaman makan yang imersif dan bertemakan pemuliharaan lautan", akan dibuka di Leisure Park Kallang tahun ini.

West Mall dan AMK Hub juga merancang untuk mengubah ruang pawagam yang sebelum ini menempatkan Cathay Cineplexes.

Pemilik West Mall, Singland menyatakan bahawa ia "sedang berbincang secara aktif dengan bakal penyewa untuk meneroka peluang untuk memperkenalkan tawaran baharu".

Link Asset Management, pengurus aset dan hartanah AMK Hub, menyatakan sejak Julai lalu ia "telah memulakan peningkatan aset" untuk tingkat empat pusat beli-belah, di mana terletaknya sebuah pawagam sebelum ini.

Ia menyatakan bahawa ia sedang mengatur semula ruang dan meletakkan semula campuran penyewa untuk lebih menepati keperluan masyarakat.

Di Seletar Mall, ruang pawagam yang sebelum ini menempatkan Shaw Theatres mungkin akan melihat tawaran baharu.

Semasa mengumumkan penutupannya pada Disember lalu, Shaw menyatakan bahawa pengurusan pusat beli-belah mempunyai "rancangan alternatif untuk ruang tersebut".

Mediacorp menghubungi pemilik Seletar Mall tetapi tidak menerima sebarang respons.

TREND YANG BERTERUSAN

Sebilangan pakar berpendapat bahawa pengendali pusat membeli-belah dan pawagam akan terus menilai operasi perniagaan mereka di tengah-tengah perubahan keperluan pengguna.

Keadaan pasaran yang mencabar bermakna pengendali pawagam tidak selalu bersedia untuk mengambil alih ruang pawagam warisan, kecuali lokasi tersebut menunjukkan potensi yang besar, kata Dr Elhajjar dari NUS.

Pengendali pusat membeli-belah juga menjadi "lebih pragmatik" dan akan lebih memilih penyewa, seperti gim dan ruang kerja bersama, yang boleh membawa pengunjung sepanjang hari, tambahnya.

Walaupun pawagam masih mampu menarik pengunjung, "perubahan struktur yang ketara" dalam corak tontonan pengguna berkemungkinan akan mendorong pengendali pusat membeli-belah untuk mencari penyewa yang berprestasi lebih baik dan membayar lebih tinggi, kata Encik Vijay Natarajan, naib presiden penyelidikan ekuiti di RHB Bank Singapura.

Pawagam biasanya membayar sewa yang lebih rendah kerana ruang besar yang disewa untuk tempoh yang lebih lama, dan pelaburan awal yang besar untuk menjadikannya kali bunyi serta pemasangan ruang dengan tempat duduk bertingkat dan sistem audio-visual, menurut pakar industri.

Laporan DBS pada Februari menyatakan bahawa sewa yang dikenakan oleh pengendali pusat membeli-belah "biasanya lebih rendah berdasarkan kaki persegi, biasanya satu pertiga daripada kadar sewa purata yang dikenakan oleh pusat membeli-belah".

Namun, ia juga bukan perkara mudah untuk mengubah tujuan dan menyewakan ruang yang sebelum ini menempatkan pawagam kerana ciri-ciri uniknya.

Selain saiz, ruang-ruang ini cenderung mempunyai siling yang tinggi dan terletak di bahagian pusat membeli-belah - seperti tingkat atas atau di satu sudut - yang kekurangan fasad yang menonjol.

Ini menolak kemungkinan penyewa runcit tradisional atau makanan dan minuman (F&B) yang bergantung pada bahagian depan yang jelas bagi menarik pelanggan masuk, kata Encik Wong Xian Yang, ketua penyelidikan untuk Singapura dan Asia Tenggara di Cushman & Wakefield.

Sebaliknya, pusat pembelajaran atau pengayaan; gim; dan perniagaan berasaskan kegiatan seperti taman permainan dalam bangunan mungkin lebih sesuai, tambahnya.

Pengendali pusat membeli-belah juga menimbangkan keupayaan penyewa untuk membawa pengunjung, dan pusat pengayaan diutamakan dalam hal ini.

"Apabila ibu bapa membawa anak-anak mereka ke pusat pengayaan, mereka perlu berada di sana selama beberapa jam, yang bermakna mereka akan makan, minum kopi atau membeli-belah, menjadikannya pengganti yang baik," kata Encik Wong.

Mempunyai gim dan pengendali F&B berpengalaman sebagai penyewa pengganti juga merupakan "langkah bijak", kata Dr Elhajjar.

Yang pertama membawa orang ke pusat membeli-belah di luar waktu sibuk, manakala yang kedua memanfaatkan daya tarikan F&B yang sentiasa ada.

"Walaupun ia mungkin tidak menggantikan nilai hiburan pawagam, ia memainkan peranan yang lebih berfungsi dalam ekosistem pusat membeli-belah baharu kerana ia memastikan orang terus datang secara berkala," katanya kepada Mediacorp.