Menjenguk 50 tahun MUIS: Evolusi membanggakan aset wakaf S'pura sehingga menuju $1 bilion

BERITAmediacorp: Melihat pada aset wakaf negara yang kini bernilai sekitar $813 juta, mungkin ramai yang sukar untuk membayangkan keadaan hartanah wakaf yang suatu ketika dahulu ‘hampir nazak’ disebabkan oleh kekurangan dana dan kepakaran untuk terus dimajukan.

Mentelah lagi, Majlis Ugama Islam Singapura (MUIS) yang menjadi pentadbir utama aset wakaf pada ketika itu, tidak mempunyai pengalaman yang meluas dalam mengurus dan memajukan hartanah wakaf.

Menyedari akan cabaran yang perlu ditempuhi, MUIS mengorak langkah dalam tahun-tahun selanjutnya untuk mempertingkatkan tadbir urus serta tahap profesionalisme dalam aspek pengurusannya.

Ini dilakukan dengan menggembleng kepakaran dalam memajukan hartanah wakaf ke potensinya yang sebenar. Kini hartanah dan aset wakaf yang ditadbir MUIS itu hanya menunggu masa untuk mencapai satu lagi mercu tanda - iaitu mencecah nilai $1 bilion pada tahun-tahun mendatang.

Wartawan Nashita Kamir menyusur perjalanan dan pelbagai langkah penting yang diambil MUIS serta anak syarikatnya, Warees Investments, untuk melestarikan dan seterusnya mengembangkan hartanah wakaf di Singapura.

1985: DANA BAITULMAL DIGUNAKAN BAGI PEMBANGUNAN WAKAF

Pada 1985, MUIS berdepan dengan cabaran besar untuk menyelamatkan hartanah wakaf di Duku Road, Changi Road dan Gentle Road daripada diambil alih pemerintah.

Bagi mengelakkan hal itu, ketiga-tiga wakaf tersebut perlu menjalani kerja naik taraf sebelum Jun 1988. Namun ketiadaan sumber pembiayaan telah merumitkan keadaan.

Lantaran itu, Jawatankuasa Pembangunan Wakaf yang ditubuhkan pada tahun yang sama mengusulkan agar dana baitulmal digunakan bagi tujuan pembangunan wakaf tanpa perlu mendapatkan pinjaman dari bank atau sumber luar yang lain.

Wang yang dipinjam kemudian boleh dibayar balik secara ansuran ataupun dengan menawarkan sejumlah saham daripada hartanah yang dibangunkan semula.

Hasilnya, hartanah wakaf di Duku Road berjaya dibangunkan semula menjadi empat unit kediaman teres dengan pulangan sewa tahunannya meningkat daripada $68 kepada $36,000.

Manakala wakaf di Changi Road kini menempatkan bangunan Masjid Kassim yang lebih besar serta sebuah kompleks komersil, Wisma Indah.

DANA AMANAH PELABURAN HARTANAH WAKAF (REIT)

Sungguhpun begitu, beberapa hartanah wakaf terpaksa ‘dikorbankan’ demi memberi laluan kepada pembangunan negara.

MUIS perlu memikirkan cara terbaik untuk memanfaatkan wang pampasan yang diterima daripada wakaf yang diperoleh semula pemerintah. Salah satu cara yang diusulkan adalah dengan melaburkan semula wakaf tunai itu menerusi Dana Amanah Pelaburan Hartanah Wakaf atau REIT.

Dengan mengumpulkan wakaf tunai yang ada, beberapa hartanah yang berkualiti dibeli dan disewakan bagi mendapatkan pulangan yang kemudiannya dikongsikan antara wakaf-wakaf terlibat.

Susulan daripada itu, jabatan hartanah MUIS mengusulkan satu lagi cadangan iaitu menjual hartanah wakaf yang tidak lagi mendatangkan hasil yang baik dan menggunakan hasil penjualannya untuk membeli hartanah yang lebih baik.

Namun timbul persoalan sama ada cara sedemikian atau apa yang dipanggil ‘istibdal’ itu dibenarkan bagi hartanah wakaf. Ini kerana menurut pemikiran teologi klasik, hartanah wakaf itu tidak boleh dijual atau dipindah milik.

Oleh itu pada 1999, Jawatankuasa Fatwa cuba meleraikan isu tersebut lalu mengeluarkan fatwa yang membolehkan Istibdal dilakukan bagi hartanah wakaf. Dengan syarat, ia tidak merugikan wakaf serta mengubah niat pewasiat dan para penerima yang dinamakan.

Hartanah pertama yang diperoleh menerusi pendekatan sedemikian adalah sebuah bangunan komersil enam tingkat di 11 Beach Road. Ia dibeli menggunakan hasil jualan daripada 27 hartanah wakaf serta wakaf tunai yang tidak digunakan.

Buat pertama kalinya juga, sebuah bon komersil yang mengikut syarak dipanggil sukuk musyarakah dibentuk bagi membiayai sebahagian daripada pembelian hartanah itu pada 2001.

2002: WAREES INVESTMENTS PTE LTD DITUBUHKAN

Pada tahun sama, Akta Kawalan Sewa juga dimansuhkan. Ini bermakna buat pertama kalinya sejak 1953, harga sewa hartanah boleh ditentukan sepenuhnya oleh kuasa pasaran.

Namun itu juga bermakna pergerakan kadar sewa dan hal-hal berkaitan dengan penyewa kini bertambah dinamik dan memerlukan pentadbir wakaf untuk sentiasa bertindak pantas, tangkas dan juga kreatif dalam menarik penyewa.

Oleh itu, MUIS memutuskan untuk menubuhkan Warees Investments Pte Ltd sebagai anak syarikatnya bagi mengendalikan aspek pembangunan dan penyenggaraan masjid dan wakaf, selain memastikan hartanah wakaf dapat sentiasa menarik penyewa.

Pemansuhan Akta Kawalan Sewa itu juga memberikan lebih insentif kepada para pemilik hartanah untuk menaik taraf bangunan mereka bagi meraih harga sewa lebih tinggi.

Untuk memastikan hartanah wakaf tidak ketinggalan dalam persaingan hartanah yang semakin sengit, beberapa lagi hartanah wakaf dikenal pasti untuk menjalani kerja pembangunan semula, naik taraf atau penggantian wakaf (istibdal).

Salah satu projek pertama yang dikendalikan Warees adalah hartanah wakaf di Gentle Road yang sebelum ini dijadikan sebagai sebuah taman kerana dianggap terlalu kecil dan berbentuk janggal untuk dibangunkan.

Namun dengan kepakaran yang ada di Warees, tanah itu akhirnya dapat dimajukan menjadi sebuah rumah semi-d tiga tingkat. Wakaf yang dahulunya tidak dapat menjana pendapatan kini mengagihkan pulangan tahunan sebanyak $30,000 kepada Masjid Abdul Hamid Kampung Pasiran.

(Gambar: warees.sg)

2014: INSTRUMEN KEWANGAN: INISIATIF PELABURAN INSTITUSI (3I)

Sememangnya, penggunaan dana Baitulmal bagi pembangunan wakaf membawakan hasil yang baik. Bagaimanapun sumber-sumber alternatif juga perlu diteroka bagi mengurangkan kebergantungan pada satu-satu sumber sahaja.

Maka itu pada 2014, Warees mewujudkan satu instrumen kewangan baru di mana instistusi-institusi Islam seperti masjid dan madrasah boleh melaburkan dana lebihan masing-masing ke dalam projek pembangunan wakaf.

Ia dikenali sebagai Inisiatif Pelaburan Institusi atau 3I. Projek pertama yang memanfaatkan pendanaan sedemikian adalah projek the Red House.

Lima masjid iaitu An-Nur, Al-Mukminin, Darul Ghufran, Haji Muhammad Salleh dan Assyakirin, secara bersama melaburkan $5 juta. Sebagai pulangan, masjid-masjid itu menerima hibah sebanyak 2.4% daripada jumlah yang dilaburkan setiap tahun.

Usahasama itu bukan sahaja dapat menjana pembiayaan bagi memelihara warisan aset wakaf tetapi juga menawarkan institusi-institusi Islam pilihan pelaburan yang mengikut syarak, selain meraih pulangan yang lebih tinggi.

The Red House selesai dibangunkan semula pada 2016. Ia kini berdiri megah sebagai sebuah kondominium 42 unit, selain menempatkan lima unit komersil, termasuk kedai roti ikonik, The Red House.

2017: DANA TERIKAT BAGI BIAYAI KOS PENYENGGARAAN

Tidak seperti hartanah lain, sebahagian besar daripada pendapatan yang diperoleh hartanah wakaf perlu diagihkan semula kepada para penerimanya.

Lantaran itu, dana lebihan yang ada seringkali terhad bagi membuat perancangan masa hadapan dan juga bagi kerja pembaikan atau penyenggaraan.

Setelah mengadakan perbincangan dengan pihak berkuasa dan orang awam, Akta Pentadbiran Hukum Islam (AMLA) akhirnya dipinda pada 2017 untuk membolehkan sebahagian daripada pulangan wakaf disalurkan kepada dana terikat.

Dana tersebut adalah bagi tujuan penyenggaraan dan pembangunan wakaf.

APAKAH RANCANGAN WAREES DALAM TAHUN-TAHUN SETERUSNYA?

Bila ditanyakan tentang rancangan bagi tahun-tahun seterusnya, Ketua Pegawai Eksekutif Warees, Zaini Osman, berkata usaha akan diteruskan dalam meningkatkan lagi mutu hartanah wakaf negara selain memastikan pelaburannya kekal "subur dan aktif" melalui Skim Peningkatan Wakaf (WRS).

“Ini bagi memastikan pulangan yang berterusan dapat dicapai dalam jangka masa panjang,” kata Encik Zaini menerusi jawapan emel.

Beliau juga menarik perhatian bahawa masa depan institusi wakaf negara kini bergantung pada kepakaran bakat-bakat tempatan untuk meneruskan usaha melestarikan wakaf ke tahap seterusnya.

“Usaha sedemikian hanya dapat dilakukan jika peranan untuk membangunkannya digalas oleh generasi karyawan mahir dalam bidang-bidang yang bersangkut paut dalam sektor pembangunan aset dan hartanah,” katanya lagi.