Kesan langkah ketatkan had pinjaman HDB terhad pada pasaran hartanah dalam jangka panjang, kata penganalisis

SINGAPURA: Langkah mengetatkan had pinjaman Lembaga Perumahan dan Pembangunan (HDB) mungkin memperlahankan permintaan jangka pendek tetapi ia akan mempunyai kesan terhad pada harga dalam jangka panjang, menurut penganalisis hartanah pada Selasa (20 Ogos).

HDB dan Kementerian Pembangunan Negara (MND) mengumumkan pada lewat Isnin (19 Ogos) bahawa had nisbah antara pinjaman dengan nilai hartanah (LTV) untuk pinjaman HDB akan diturunkan daripada 80 peratus kepada 75 peratus, mengurangkan jumlah maksimum yang boleh dipinjam oleh pembeli flat HDB.

Ini merupakan set keempat langkah bagi meredakan pasaran hartanah sejak Disember 2021 apabila LTV untuk pinjaman HDB diturunkan daripada 90 peratus kepada 85 peratus. Ia terus dipotong kepada 80 peratus pada September 2022.

Encik Lee Sze Teck, pengarah kanan analisis data di Huttons, berkata permintaan flat jualan semula mungkin perlahan buat sementara waktu dalam tempoh terdekat apabila pembeli mengambil kira langkah baharu itu.

Bagaimanapun, dari semasa ke semasa, beliau berkata permintaan akan kembali meningkat dan harga juga akan terus naik.

Encik Lee menambah bahawa dianggarkan 7,000 flat akan mencapai Tempoh Pendudukan Minimum (MOP) tahun depan - lebih rendah daripada anggaran 12,000 flat tahun ini. Oleh itu, beliau berkata harga jualan semula HDB mungkin terus meningkat tahun depan.

Terdapat juga "kemungkinan" bahawa mungkin terdapat lebih banyak keuntungan pada harga flat jualan semula dua bilik dan tiga bilik, menurut Encik Lee.

Bagi flat empat bilik dan lebih besar, beliau berkata kebanyakan pembeli tidak melihat peningkatan pada geran dan menggunakan pinjaman bank untuk pembelian mereka, justeru langkah terkini "tiada bezanya kepada mereka".

Tetapi disebabkan bekalan flat 4 bilik dan 5 bilik yang lebih rendah yang berada di pasaran terbuka selepas mencapai tempoh pendudukan minimum (MOP), harga berkemungkinan akan terus meningkat.

Sentimennya disokong oleh Encik Nicholas Mak, ketua pegawai penyelidik di portal hartanah Mogul.sg, yang bersetuju bahawa langkah itu akan memberi kesan terhad kepada pasaran.

“Ia mungkin akan memperlahankan kenaikan harga flat HDB tetapi...langkah ini tidak boleh digunakan secara bersendirian, ia perlu digunakan bersama-sama dengan...bekalan stabil, kukuh flat Bina Ikut Tempahan (BTO) kerana langkah ini hanya menangani bahagian permintaan, ia tidak menangani bahagian bekalan," kata Encik Mak.

Beliau menambah bahawa pengetatan had pinjaman akan memberi kesan kepada mereka yang sedang mengalami masalah kewangan.

"Kumpulan ini akan cuba memaksimumkan nisbah pinjaman kepada nilai hartanah, jumlah nisbah khidmat hutang mereka...untuk membeli flat HDB," katanya.

SIKAP HEMAT

Dalam temu bual televisyen dengan penyampai Mediacorp Elizabeth Neo, Profesor Sing Tien Foo, profesor pengerusi provost di jabatan hartanah di sekolah perniagaan Universiti Nasional Singapura (NUS), berkata pengurangan pada had pinjaman kepada nilai boleh membantu meningkatkan sikap hemat pembeli terutamanya dalam pasaran jualan semula HDB.

Beliau berkata harga hartanah jualan semula HDB telah meningkat kira-kira empat peratus dalam dua suku pertama tahun ini.

"Kebanyakan ini didorong oleh urus niaga pasaran HDB yang matang, terutamanya urus niaga yang lebih mahal pada separuh pertama tahun ini," kata Prof Sing.

"Saya fikir langkah ini bukan bertujuan untuk melembapkan harga hartanah terutamanya dalam pasaran jualan semula tetapi ... sebenarnya memperlahankan atau menstabilkan pasaran jualan semula."

Mengenai sama ada langkah lanjut mungkin diambil untuk meredakan sektor hartanah swasta, beliau berkata jumlah urus niaga sudah perlahan walaupun harga kekal tinggi.

"Saya fikir adalah penting untuk terus memantau keadaan tanpa membuat campur tangan terlalu awal. Buat masa ini, saya fikir ini sebenarnya boleh membawa ketidaktentuan kepada pasaran."

PENINGKATAN GERAN KURANG BERMANFAAT?

Geran Perumahan CPF yang Dipertingkatkan, yang akan menyaksikan keluarga pembeli pertama yang layak mendapat sehingga S$120,000, meningkat daripada had S$80,000 yang dikuatkuasakan sekarang, akan memberi manfaat paling banyak kepada golongan berpendapatan rendah, kata penganalisis hartanah.

Bergantung kepada pendapatan bulanan isi rumah, peningkatannya antara S$5,000 hingga S$40,000 untuk keluarga dan dari S$2,500 hingga S$20,000 untuk golongan bujang, dengan kenaikan yang lebih tinggi untuk isi rumah berpendapatan rendah yang memerlukan lebih banyak sokongan.

"Langkah-langkah mengetatkan had pinjaman HDB adalah langkah yang luas, tanpa mengira tahap pendapatan, tetapi sekurang-kurangnya geran akan membantu untuk menampungnya bagi kumpulan berpendapatan rendah. Semakin rendah pendapatan mereka, semakin besar sokongannya," kata Encik Mak.

Cik Christine Sun, ketua penyelidik dan ahli strategi di OrangeTee Group, menyatakan langkah-langkah itu nampaknya "dinilai dengan teliti".

Mereka yang memerlukan bantuan kewangan, seperti kumpulan berpendapatan rendah dan pembeli kali pertama yang layak, masih mampu untuk membeli flat HDB walaupun LTV dikurangkan kerana mereka akan menerima lebih banyak bantuan dalam bentuk Geran Perumahan CPF yang Dipertingkatkan.

"Ini adalah langkah yang baik kerana langkah-langkah itu mungkin lebih bersasar," tambah Cik Sun.