Kadar Rizab Persekutuan AS naik lagi: Apa yang perlu pemilik rumah S'pura tahu?
Anggaran Waktu Membaca:
Flat HDB di Singapura. (Gambar: CNA/Calvin Oh)
SINGAPURA: Rizab Persekutuan Amerika Syarikat (Fed AS) mengumumkan kenaikan keempat kadar faedahnya tahun ini, sekali gus meneruskan kempen agresif untuk mengurangkan tekanan inflasi paling teruk sejak 1980-an di ekonomi terbesar dunia itu.
Fed AS menaikkan penanda aras kadar faedahnya sebanyak tiga perempat mata peratusan atau 0.75 peratus, selepas kenaikan 75 mata asas pada bulan lalu di akhir mesyuarat selama dua hari pada Rabu (27 Jul).
Di samping dua penyesuaian kecil pada kadarnya pada Mac dan Mei, bank pusat Amerika Syarikat itu sudah menaikkan kadar dasarnya dari hampir sifar ke paras antara 2.25 peratus dengan 2.50 peratus tahun ini.
Setakat ini, para pegawai Amerika dilihat belum bersedia untuk berhenti melakukan demikian, dengan inflasi masih melambung pada paras tertinggi dalam beberapa dekad.
BACA
Penganalisis UOB berkata jangkaan pasaran kekal utuh bagi Rizab Persekutuan untuk terus menaikkan kadar dan menjangkakan lagi tiga kenaikan kadar faedah - antara 25 dengan 50 mata asas - sepanjang tahun ini.
Fed AS juga boleh melanjutkan kitaran kenaikan kadar itu ke awal tahun depan, tambahnya dalam satu laporan.
Kenaikan lanjut kadar faedah itu sememangnya sesuatu yang membimbangkan bagi sebahagian pemilik rumah di Singapura yang menyaksikan berlaku semakan dalam kadar gadai janji yang ditawarkan bank privet.
Jadi apa yang boleh pemilik rumah jangkakan?
Sejauh mana lagi kadar gadai janji akan naik?
Baru awal tahun ini kadar tetap pinjaman rumah berada pada 1.5 peratus tetapi ia sudahpun naik sekitar seganda.
Bulan lalu, tiga bank utama Singapura - DBS, OCBC dan UOB - menaikkan kadar gadai janji selepas Fed AS menaikkan kadar faedah sebanyak 75 mata asas.
DBS menaikkan kadar bagi semua pakej kadar tetap kepada 2.75 peratus setiap tahun dan menghentikan pelan kadar tetap lima tahun yang menawarkan kadar eksklusif 2.05 peratus kepada pembeli flat HDB.
UOB menyusul dengan menaikkan pakej kadar tetap dua dan tiga tahunnya, masing-masing, kepada 2.98 dan 3.08 peratus setahun.
OCBC kemudian menaikkan kadar tetap tahunan bagi pinjaman kepada 2.98 peratus setahun.
Kadar terapung bagi pinjaman rumah, yang ditetapkan pada kadar penanda aras seperti Purata Kadar Semalaman Singapura (SORA), juga tidak terlepas daripada tempias kenaikan Fed AS.
SORA tiga bulan, meningkat dari 0.2 peratus pada awal Februari kepada 1.2 peratus setakat 27 Julai. Ditambah dengan pelbagai kos lain yang dikenakan oleh pihak bank, kadar terapung biasa bagi pinjaman rumah yang ditetapkan pada kadar tiga bulan kini naik sekitar dua peratus, kata Ketua Eksekutif Singcapital, Alfred Chia.
Langkah terbaru Rizab Persekutuan AS dijangka menaikkan lagi kadar pinjaman.
"Bank-bank privet akan menyesuaikan kadar tetap gadai janji dengan agak pantas untuk mencerminkan kos lebih tinggi pembiayaan antara bank. Kami menjangkakan kadar tetap naik melebihi tiga peratus tidak lama lagi menyusuli kenaikan 75 mata asas baru-baru ini," kata Encik Goh kepada Mediacorp.
Penganalisis UOB berkata kadar faedah jangka pendek di Singapura dijangka lebih tinggi dalam separuh pertama 2023, memandangkan unjuran "agak agresif" bagi kadar dasar Amerika.
Misalnya, SORA tiga bulan boleh mencecah 2.6 peratus menjelang hujung 2022.
Sementara itu, Encik Chia menyemak anggarannya bagi kadar gadai janji kepada "sekitar empat hingga lima peratus" menjelang hujung tahun, naik berbanding ramalan awal tiga peratus.
Adakah pinjaman HDB kini lebih menarik?
Dengan kadar gadai janji bank dijangka meningkat, pinjaman perumahan HDB yang ditawarkan pada 2.6 peratus setahun muncul sebagai pilihan yang lebih termampu.
Pinjaman konsesi HDB mengenakan kadar 0.1 peratus lebih tinggi daripada kadar faedah yang dibayar menggunakan Akaun Biasa (OA) Tabung Simpanan Pekerja (CPF) sebanyak 2.5 peratus. Jadi, keseluruhan kadar faedah dikenakan ialah 2.6 peratus. Ia disemak setiap tiga bulan namun kekal tidak berubah sejak 1999.
Secara amnya, kadar pinjaman yang stabil ini bermakna pemilik rumah yang mengambil pinjaman HDB terlepas daripada kadar faedah yang tidak menentu serta kesulitan kerana perlu mencari-cari pilihan lain bagi pembiayaan dan penentuan semula harga.
Terdapat kelebihan lain bagi pinjaman HDB termasuk tidak dikenakan denda jika peminjam membayar pinjaman HDB sepenuhnya, berbeza dengan bank yang mengenakan denda jika peminjam membayar lebih awal.
HDB juga menawarkan pinjaman sehingga 85 peratus nilai flat, kata Pengarah Kanan Kajian Huttons Asia, Lee Sze Teck. Sebaliknya bagi bank, had pinjaman kepada nili (LTV) ialah 75 peratus, bermakna 25 peratus daripada harga rumah harus menggunakan wang tunai dan/atau CPF.
Bagaimanapun, kadar stabil bermakna mereka yang mengambil pinjaman HDB tidak dapat menikmati sebarang penjimatan apabila kadar faedah turun.
"Kadar faedah berubah dari masa ke masa," kata Encik Lee. "Lebih penting ialah untuk memastikan flat HDB yang dibeli dalam kemampuan dan nibah gadai janji dikekalkan pada paras yang selesa, katakanlah 20 peratus."
Bagi makluman anda, pilihan bagi pinjaman HDB tidak disediakan bagi mereka yang sudahpun mendapatkan pinjaman bank bagi rumah mereka.
Yang mana lebih baik - kadar tetap atau terapung bagi pinjaman rumah?
Sebahagian pakar menyarankan pemilik rumah memilih kadar tetap untuk melindungi diri daripada kenaikan kadar pada masa depan.
Contohnya, bagi pinjaman S$400,000 dengan kadar tetap tiga peratus selama tempoh pinjaman 25 tahun, pembeli harus membayar ansuran bulanan sebanyak S$1,897.
Sekiranya individu yang sama mengambil pakej kadar terapung pada 1.8 peratus, beliau perlu membayar S$1,657 sebulan, kata Encik Lee.
Meskipun demikian, jurang perbezaannya mungkin mengecil dalam bulan-bulan mendatang memandangkan jangkaan mengenai kenaikan kadar faedah, ujar beliau, sambil menambah bahawa sebahagian orang mungkin lebih cenderung memilih kadar tetap pinjaman rumah demi ketenangan fikiran mereka.
Sebaliknya, Encik Goh menarik perhatian, kadar faedah Rizab Persekutuan "meningkat hampir pada rentak yang konsisten", yang menunjukkan bahawa kitaran kadar faedah "akan sampai ke kemuncaknya dan turun lebih awal berbanding kitaran lalu".
"(Rizab Persekutuan) berharap untuk tidak mencetuskan kemelesetan tetapi akan mengambil risiko jika perlu untuk mencapai mandat kestabilan harga walau apa pun keadaannya. Dalam erti kata lain, Rizab Persekutuan akan menghentikan seketika kenaikan kadar pada satu waktu pada 2023 dan lazimnya, kadar akan menurun selepas itu," kata beliau.
"Kuncinya adalah untuk tidak terikat terlalu lama dengan pakej pinjaman rumah. Dari pandangan kami, risikonya terlalu tinggi sekarang bagi mereka yang terikat sehingga hujung 2024 kerana mereka mungkin berdepan dengan kadar lebih tinggi apabila ketidaktentuan ini berakhir."
Bayar pinjaman lebih awal? Apa pilihan lain yang ada?
Sebahagian pakar yang ditemui Mediacorp sebelum ini menyarankan agar pemilik rumah menimbangkan untuk membayar sebahagian pinjaman atau sepenuhnya, menambah penggunaan CPF bagi bayaran ansuran bulanan atau melanjutkan tempoh pinjaman untuk mengurangkan bayaran ansuran bulanan.
Sungguhpun demikian, setiap pilihan itu ada baik buruknya.
Bagi bayaran pinjaman lebih awal, Encik Goh berkata ia bergantung kepada usia dan risiko seseorang.
"Ia bukan idea yang baik untuk terlalu awal membayar semula gadai janji kerana di sebaliknya anda mengurangkan peluang untuk mengembangkan pelaburan anda. Bagaimanapun, nisbah antara risiko dan ganjaran dalam pelaburan adalah satu topik lain dan sebahagian orang (mungkin memilih untuk membayar semula) hutang mereka," jelas beliau.
Dari segi sama ada untuk menggunakan wang tunai atau CPF bagi bayaran pinjaman itu, Encik Chia menyarankan menggunakan wang tunai kerana dana dalam CPF boleh menjana kadar faedah 2.5 peratus.
Pemilik rumah juga perlu memulangkan semula jumlah yang sudah digunakan daripada OA dan juga faedah terkumpul, apabila menjual rumah mereka.
Encik Goh mengeyorkan agar pemilik rumah membuat keputusan berdasarkan kadar gadai janji sedia ada.
Pada asasnya, sikap berjimat cermat adalah cara terbaik.
Fed AS juga boleh melanjutkan kitaran kenaikan kadar itu ke awal tahun depan, tambahnya dalam satu laporan.
Kenaikan lanjut kadar faedah itu sememangnya sesuatu yang membimbangkan bagi sebahagian pemilik rumah di Singapura yang menyaksikan berlaku semakan dalam kadar gadai janji yang ditawarkan bank privet.
Jadi apa yang boleh pemilik rumah jangkakan?
Sejauh mana lagi kadar gadai janji akan naik?
Baru awal tahun ini kadar tetap pinjaman rumah berada pada 1.5 peratus tetapi ia sudahpun naik sekitar seganda.
Bulan lalu, tiga bank utama Singapura - DBS, OCBC dan UOB - menaikkan kadar gadai janji selepas Fed AS menaikkan kadar faedah sebanyak 75 mata asas.
DBS menaikkan kadar bagi semua pakej kadar tetap kepada 2.75 peratus setiap tahun dan menghentikan pelan kadar tetap lima tahun yang menawarkan kadar eksklusif 2.05 peratus kepada pembeli flat HDB.
UOB menyusul dengan menaikkan pakej kadar tetap dua dan tiga tahunnya, masing-masing, kepada 2.98 dan 3.08 peratus setahun.
OCBC kemudian menaikkan kadar tetap tahunan bagi pinjaman kepada 2.98 peratus setahun.
Kadar terapung bagi pinjaman rumah, yang ditetapkan pada kadar penanda aras seperti Purata Kadar Semalaman Singapura (SORA), juga tidak terlepas daripada tempias kenaikan Fed AS.
SORA tiga bulan, meningkat dari 0.2 peratus pada awal Februari kepada 1.2 peratus setakat 27 Julai. Ditambah dengan pelbagai kos lain yang dikenakan oleh pihak bank, kadar terapung biasa bagi pinjaman rumah yang ditetapkan pada kadar tiga bulan kini naik sekitar dua peratus, kata Ketua Eksekutif Singcapital, Alfred Chia.
Langkah terbaru Rizab Persekutuan AS dijangka menaikkan lagi kadar pinjaman.
"Bank-bank privet akan menyesuaikan kadar tetap gadai janji dengan agak pantas untuk mencerminkan kos lebih tinggi pembiayaan antara bank. Kami menjangkakan kadar tetap naik melebihi tiga peratus tidak lama lagi menyusuli kenaikan 75 mata asas baru-baru ini," kata Encik Goh kepada Mediacorp.
Penganalisis UOB berkata kadar faedah jangka pendek di Singapura dijangka lebih tinggi dalam separuh pertama 2023, memandangkan unjuran "agak agresif" bagi kadar dasar Amerika.
Misalnya, SORA tiga bulan boleh mencecah 2.6 peratus menjelang hujung 2022.
Sementara itu, Encik Chia menyemak anggarannya bagi kadar gadai janji kepada "sekitar empat hingga lima peratus" menjelang hujung tahun, naik berbanding ramalan awal tiga peratus.
Adakah pinjaman HDB kini lebih menarik?
Dengan kadar gadai janji bank dijangka meningkat, pinjaman perumahan HDB yang ditawarkan pada 2.6 peratus setahun muncul sebagai pilihan yang lebih termampu.
Pinjaman konsesi HDB mengenakan kadar 0.1 peratus lebih tinggi daripada kadar faedah yang dibayar menggunakan Akaun Biasa (OA) Tabung Simpanan Pekerja (CPF) sebanyak 2.5 peratus. Jadi, keseluruhan kadar faedah dikenakan ialah 2.6 peratus. Ia disemak setiap tiga bulan namun kekal tidak berubah sejak 1999.
Secara amnya, kadar pinjaman yang stabil ini bermakna pemilik rumah yang mengambil pinjaman HDB terlepas daripada kadar faedah yang tidak menentu serta kesulitan kerana perlu mencari-cari pilihan lain bagi pembiayaan dan penentuan semula harga.
Terdapat kelebihan lain bagi pinjaman HDB termasuk tidak dikenakan denda jika peminjam membayar pinjaman HDB sepenuhnya, berbeza dengan bank yang mengenakan denda jika peminjam membayar lebih awal.
HDB juga menawarkan pinjaman sehingga 85 peratus nilai flat, kata Pengarah Kanan Kajian Huttons Asia, Lee Sze Teck. Sebaliknya bagi bank, had pinjaman kepada nili (LTV) ialah 75 peratus, bermakna 25 peratus daripada harga rumah harus menggunakan wang tunai dan/atau CPF.
Bagaimanapun, kadar stabil bermakna mereka yang mengambil pinjaman HDB tidak dapat menikmati sebarang penjimatan apabila kadar faedah turun.
"Kadar faedah berubah dari masa ke masa," kata Encik Lee. "Lebih penting ialah untuk memastikan flat HDB yang dibeli dalam kemampuan dan nibah gadai janji dikekalkan pada paras yang selesa, katakanlah 20 peratus."
Bagi makluman anda, pilihan bagi pinjaman HDB tidak disediakan bagi mereka yang sudahpun mendapatkan pinjaman bank bagi rumah mereka.
Yang mana lebih baik - kadar tetap atau terapung bagi pinjaman rumah?
Sebahagian pakar menyarankan pemilik rumah memilih kadar tetap untuk melindungi diri daripada kenaikan kadar pada masa depan.
Contohnya, bagi pinjaman S$400,000 dengan kadar tetap tiga peratus selama tempoh pinjaman 25 tahun, pembeli harus membayar ansuran bulanan sebanyak S$1,897.
Sekiranya individu yang sama mengambil pakej kadar terapung pada 1.8 peratus, beliau perlu membayar S$1,657 sebulan, kata Encik Lee.
Meskipun demikian, jurang perbezaannya mungkin mengecil dalam bulan-bulan mendatang memandangkan jangkaan mengenai kenaikan kadar faedah, ujar beliau, sambil menambah bahawa sebahagian orang mungkin lebih cenderung memilih kadar tetap pinjaman rumah demi ketenangan fikiran mereka.
Sebaliknya, Encik Goh menarik perhatian, kadar faedah Rizab Persekutuan "meningkat hampir pada rentak yang konsisten", yang menunjukkan bahawa kitaran kadar faedah "akan sampai ke kemuncaknya dan turun lebih awal berbanding kitaran lalu".
"(Rizab Persekutuan) berharap untuk tidak mencetuskan kemelesetan tetapi akan mengambil risiko jika perlu untuk mencapai mandat kestabilan harga walau apa pun keadaannya. Dalam erti kata lain, Rizab Persekutuan akan menghentikan seketika kenaikan kadar pada satu waktu pada 2023 dan lazimnya, kadar akan menurun selepas itu," kata beliau.
"Kuncinya adalah untuk tidak terikat terlalu lama dengan pakej pinjaman rumah. Dari pandangan kami, risikonya terlalu tinggi sekarang bagi mereka yang terikat sehingga hujung 2024 kerana mereka mungkin berdepan dengan kadar lebih tinggi apabila ketidaktentuan ini berakhir."
Bayar pinjaman lebih awal? Apa pilihan lain yang ada?
Sebahagian pakar yang ditemui Mediacorp sebelum ini menyarankan agar pemilik rumah menimbangkan untuk membayar sebahagian pinjaman atau sepenuhnya, menambah penggunaan CPF bagi bayaran ansuran bulanan atau melanjutkan tempoh pinjaman untuk mengurangkan bayaran ansuran bulanan.
Sungguhpun demikian, setiap pilihan itu ada baik buruknya.
Bagi bayaran pinjaman lebih awal, Encik Goh berkata ia bergantung kepada usia dan risiko seseorang.
"Ia bukan idea yang baik untuk terlalu awal membayar semula gadai janji kerana di sebaliknya anda mengurangkan peluang untuk mengembangkan pelaburan anda. Bagaimanapun, nisbah antara risiko dan ganjaran dalam pelaburan adalah satu topik lain dan sebahagian orang (mungkin memilih untuk membayar semula) hutang mereka," jelas beliau.
Dari segi sama ada untuk menggunakan wang tunai atau CPF bagi bayaran pinjaman itu, Encik Chia menyarankan menggunakan wang tunai kerana dana dalam CPF boleh menjana kadar faedah 2.5 peratus.
Pemilik rumah juga perlu memulangkan semula jumlah yang sudah digunakan daripada OA dan juga faedah terkumpul, apabila menjual rumah mereka.
Encik Goh mengeyorkan agar pemilik rumah membuat keputusan berdasarkan kadar gadai janji sedia ada.
Pada asasnya, sikap berjimat cermat adalah cara terbaik.
Sumber : CNA/NK/nk
Ikuti perkembangan kami dan dapatkan Berita Terkini
Langgani buletin emel kami
Dengan mengklik hantar, saya bersetuju data peribadi saya boleh digunakan untuk menghantar artikel dari Berita, tawaran promosi dan juga untuk penyelidikan dan analisis.
