Adakah langkah redakan pasaran hartanah berkesan?
Anggaran Waktu Membaca:
(Gambar: Ili Nadhirah Mansor/TODAY)
SINGAPURA: Singapura melaksanakan tiga langkah meredakan pasaran hartanah dalam tempoh kurang 18 bulan - semuanya bertujuan untuk menurunkan harga dalam pasaran yang menerima permintaan tinggi.
Namun sedang jumlah urus niaga flat jualan semula Lembaga Perumahan (HDB) merosot sejak kemuncaknya pada 2021, harga-harga terus meningkat, walaupun lebih perlahan berbanding sebelum itu.
Dalam suku pertama 2023, indeks harga jualan semula HDB naik satu peratus berbanding suku sebelumnya - lebih perlahan berbanding pertumbuhan 2.3 peratus pada suku keempat 202.
Sekalipun demikian, ia juga suku ke-12 beruntun indeks jualan semula meningkat.
Langkah-langkah meredakan pasaran hartanah dilaksanakan pada Disember 2021, September 2022 dan April 2023. Meskipun langkah terbaru tahun ini menyasarkan pasaran perumahan privet dengan menaikkan cukai setem pembeli tambahan (ABSD), dua langkah sebelum ini menyasarkan pasaran hartanah awam.
"Kami rasa pasaran jualan semula HDB sedang mencari keseimbangan dan berkemungkinan stabil selepas memperkenalkan langkah-langkah baru bagi meredakan pasaran hartanah pada September 2022," kata Ketua Kajian dan Kandungan Propnex, Wong Siew Ying.
Meskipun dua pusingan meredakan pasaran hartanah pada 2021 dan 2022 memperlahankan kegiatan pasaran, ia gagal untuk secara berkesan mengawal harga dalam pasaran perumahan awam, kata Profesor Qian Wenlan dari Institut Hartanah dan Kajian Bandar di Universiti Nasional Singapura.
"Selepas pandemik, para penduduk memerlukan ruang lebih besar untuk bekerja dari rumah. Pasangan muda yang tinggal bersama ibu bapa mereka juga mahu berpindah dan memiliki rumah sendiri," kata beliau.
"Disebabkan reputasi Singapura sebagai tempat yang selamat, para pelabur tempatan dan asing berminat untuk melabur dalam hartanah awam di Singapura. Kenaikan harga dalam pasaran hartanah privet juga akan melonjakkan harga flat jualan semula HDB."
Namun sedang jumlah urus niaga flat jualan semula Lembaga Perumahan (HDB) merosot sejak kemuncaknya pada 2021, harga-harga terus meningkat, walaupun lebih perlahan berbanding sebelum itu.
Dalam suku pertama 2023, indeks harga jualan semula HDB naik satu peratus berbanding suku sebelumnya - lebih perlahan berbanding pertumbuhan 2.3 peratus pada suku keempat 202.
Sekalipun demikian, ia juga suku ke-12 beruntun indeks jualan semula meningkat.
Langkah-langkah meredakan pasaran hartanah dilaksanakan pada Disember 2021, September 2022 dan April 2023. Meskipun langkah terbaru tahun ini menyasarkan pasaran perumahan privet dengan menaikkan cukai setem pembeli tambahan (ABSD), dua langkah sebelum ini menyasarkan pasaran hartanah awam.
"Kami rasa pasaran jualan semula HDB sedang mencari keseimbangan dan berkemungkinan stabil selepas memperkenalkan langkah-langkah baru bagi meredakan pasaran hartanah pada September 2022," kata Ketua Kajian dan Kandungan Propnex, Wong Siew Ying.
Meskipun dua pusingan meredakan pasaran hartanah pada 2021 dan 2022 memperlahankan kegiatan pasaran, ia gagal untuk secara berkesan mengawal harga dalam pasaran perumahan awam, kata Profesor Qian Wenlan dari Institut Hartanah dan Kajian Bandar di Universiti Nasional Singapura.
"Selepas pandemik, para penduduk memerlukan ruang lebih besar untuk bekerja dari rumah. Pasangan muda yang tinggal bersama ibu bapa mereka juga mahu berpindah dan memiliki rumah sendiri," kata beliau.
"Disebabkan reputasi Singapura sebagai tempat yang selamat, para pelabur tempatan dan asing berminat untuk melabur dalam hartanah awam di Singapura. Kenaikan harga dalam pasaran hartanah privet juga akan melonjakkan harga flat jualan semula HDB."
Apa langkah redakan pasaran hartanah yang dilaksanakan?
Langkah meredakan pasaran hartanah pada April 2023 menyaksikan ABSD naik seganda bagi warga asing dan naik bagi pembeli lain. Disifatkan sebagai "langkah dahuluan" oleh Menteri Pembangunan Negara Desmond Lee, kenaikan ABSD itu disasarkan kepada perumahan privet.
Pada September tahun lalu, pemerintah melaksanakan langkah meredakan pasaran yang menyasarkan urus niaga jualan semula HDB, dengan had pinjaman lebih ketat serta tempoh menunggu 15 bulan bagi pemilik rumah privet yang mahu berpindah ke perumahan awam.
Had nisbah antara pinjaman dan nilai hartanah bagi pinjaman HDB diturunkan 80 peratus daripada 85 peratus dan para pembeli dinilai bagi pinjaman sedemikian menggunakan kadar baru tiga peratus - lebih tinggi daripada kadar faedah 2.6 peratus bagi pinjaman HDB pada waktu itu.
Pada Disember 2021, kadar ABSD dinaikkan.
Langkah-langkah lain termasuk mengetatkan had Nisbah Pembayaran Hutang Keseluruhan (TDSR) dan menurunkan had nisbah antara pinjaman dan nilai hartanah bagi pinjaman HDB.
TDSR lebih ketat bermakna pajak gadai tidak boleh menyebabkan jumlah keseluruhan bayaran bulanan pinjaman peminjam melebihi 55 peratus daripada pendapatan bulanan mereka.
Had nisbah antara pinjaman dan nilai hartanah bagi pinjaman HDB juga diturunkan kepada 85 peratus daripada 90 peratus.
Langkah meredakan pasaran hartanah pada April 2023 menyaksikan ABSD naik seganda bagi warga asing dan naik bagi pembeli lain. Disifatkan sebagai "langkah dahuluan" oleh Menteri Pembangunan Negara Desmond Lee, kenaikan ABSD itu disasarkan kepada perumahan privet.
Pada September tahun lalu, pemerintah melaksanakan langkah meredakan pasaran yang menyasarkan urus niaga jualan semula HDB, dengan had pinjaman lebih ketat serta tempoh menunggu 15 bulan bagi pemilik rumah privet yang mahu berpindah ke perumahan awam.
Had nisbah antara pinjaman dan nilai hartanah bagi pinjaman HDB diturunkan 80 peratus daripada 85 peratus dan para pembeli dinilai bagi pinjaman sedemikian menggunakan kadar baru tiga peratus - lebih tinggi daripada kadar faedah 2.6 peratus bagi pinjaman HDB pada waktu itu.
Pada Disember 2021, kadar ABSD dinaikkan.
Langkah-langkah lain termasuk mengetatkan had Nisbah Pembayaran Hutang Keseluruhan (TDSR) dan menurunkan had nisbah antara pinjaman dan nilai hartanah bagi pinjaman HDB.
TDSR lebih ketat bermakna pajak gadai tidak boleh menyebabkan jumlah keseluruhan bayaran bulanan pinjaman peminjam melebihi 55 peratus daripada pendapatan bulanan mereka.
Had nisbah antara pinjaman dan nilai hartanah bagi pinjaman HDB juga diturunkan kepada 85 peratus daripada 90 peratus.
Kurangkan Artikel
LANGKAH REDAKAN PASARAN HARTANAH BERKESAN?
Menurut pemerintah pada April, langkah-langkah meredakan pasaran hartanah pada 2021 dan 2022 mewujudkan "kesan penyederhanaan".
Semasa menganalisis jumlah penjualan dan harga dalam dua suku sebelum dan selepas langkah tersebut dilaksanakan, Prosefor Qian mendapati urus niaga jualan semula suku bulanan merosot 6.3 peratus selepas langkah dilaksanakan pada 2021, namun harga naik 2.6 peratus dalam tempoh yang sama.
Selepas langkah meredakan pasaran hartanah pada September 2022, purata jumlah jualan semula suku bulanan flat-flat HDB merosot 3.6 peratus, namun harga naik 1.6 peratus.
Profesor Qian berkata dua pusingan langkah meredakan pasaran hartanah pada Disember 2021 dan September 2022 berupaya mengurangkan jumlah urus niaga pasaran dan memperlahankan kenaikan harga dalam pasaran perumahan privet dan jualan semula HDB, meskipun paras harga terus meningkat.
Para penganalisis juga menarik perhatian bahawa terdapat faktor-faktor lain yang menjejas pasaran jualan semula HDB, termasuk kenaikan kadar faedah pinjaman dan menambah bekalan.
Semasa pandemik COVID-19, kadar faedah pinjaman kekal rendah.
Kadar faedah terapung - yang kebanyakannya berdasarkan Purata Kadar Semalaman Singapura - sebahagian besar kekal bawah satu peratus.
Namun sedang ekonomi dibuka semula, kadar faedah melonjak, dengan kadar terapung dalam beberapa bulan kebelakangan ini melebihi empat peratus.
Kelengahan pembinaan semasa pandemik COVID-19 juga melihat lebih ramai orang memilih flat jualan semula berbanding flat-flat Bina-Ikut-Tempahan (BTO), sekali gus menyebabkan permintaan tinggi.
Harga-harga mungkin sudah mula sederhana sedang bekalan ditambah. Pemerintah juga "komited untuk melancarkan" sekitar 23,000 flat BTO pada 2023.
Para penganalisis juga menarik perhatian kepada kenaikan jumlah Geran Perumahan CPF bagi para pembeli flat jualan semula yang layak sebagai berkemungkinan menyebabkan permintaan meningkat. Cik Christine Sun dari OrangeTee & Tie menyifatkan perkara ini sebagai "faktor pembauran".
Kenaikan dalam geran perumahan bagi pembeli kali pertama mungkin meningkatkan perminataan dan menaikkan harga bagi sesetengah jenis flat, kata Cik Sun, yang merupakan naib presiden kanan kajian dan analisis.
"Perubahan dasar sedemikian yang dibuat dalam tempoh enam bulan selepas mengawal pasaran mungkin menyelindungkan keberkesanan langkah-langkan meredakan pasaran," tambah beliau.
HARGA FLAT JUALAN SEMULA NAIK MELEBIHI GAJI?
Profesor Qian berkata: "Harga hartanah sudah naik lebih cepat berbanding gaji dalam tempoh tiga tahun lalu, meningkatkan kebimbangan tentang sejauh mana perumahan boleh dimampui dan keupayaan pembeli untuk membayar balik pinjaman."
Beliau menambah bahawa nisbah median antara harga rumah dengan pendapatan pada 2022 adalah 5.0 bagi flat jualan semula empat bilik HDB.
Nisbah median antara harga rumah dengan pendapatan mengukur kemampuan pembeli untuk membeli rumah dengan membandingkan harga median hartanah dengan pendapatan median isi rumah. Ia dizahirkan sebagai berganda, maka nisbah 15 bermakna sebuah rumah berharga 15 kali ganda pendapatan isi rumah.
Tinjauan Demografi Kemampuan Perumahan Antarabangsa - yang diterbitkan oleh Institut Pembaharuan Bandar dan Pusat Frontier bagi Dasar Awam - meletakkan Singapura di tangga ke-47 bagi kemampuan membeli rumah, daripada 94 pasaran yang ditinjau.
Para penganalisis menjangkakan kenaikan satu peratus dalam harga jualan semula HDB pada 2023, dengan unjurannya antara dua peratus dengan lapan peratus, tidak seperti 2022, yang menyaksikan kenaikan 10.4 peratus. Harga jualan semula HDB naik 12.7 peratus pada 2021.
Pengarah Kanan Kajian Huttons Asia Lee Sze Teck berkata langkah meredakan pasaran pada 2021 dan 2022 yang disasarkan kepada pasaran jualan semula HDB menggalak "sikap hemat kewangan" dan mengurangkan permintaan.
NAIKKAN ABSD & KESAN TIDAK LANGSUNG KE ATAS HARGA HDB
Pemerintah menaikkan ABSD bulan lalu, Meskipun kenaikan itu paling tinggi bagi pembeli warga asing, rakyat Singapura yang mahu membeli rumah kedua juga berdepan kenaikan tiga peratusan mata, daripada 17 peratus naik kepada 20 peratus. Kadarnya naik 25 peratus kepada 30 peratus bagi pembeli rumah ketiga dan seterusnya.
Penduduk tetap kini perlu membayar 30 peratus ABSD bagi rumah kedua dan 35 bagi rumah ketiga dan seterusnya.
Langkah terbaru meredakan pasaran pada April mungkin mewujudkan kesan secara tidak langsung ke atas harga jualan semula HDB, kata Profesor Qian.
Langkah-langkah itu menaikkan kos keseluruhan urus niaga bagi rakyat Singapura atau penduduk tetap yang ingin membeli hartanah privet, menjadikannya kurang menarik berbanding perumahan awam, tambah beliau. Oleh sebab itu, sebahagian permintaan tersebut akan berpindah ke flat-flat jualan semula HDB.
Cik Sun berkata langkah-langkah terbaru meredakan pasaran itu menjejas para pemilik flat HDB yang mahu berpindah ke perumahan privet.
Sesetengah pembeli mungkin menangguhkan perancangan untuk membeli rumah privet buat masa ini, tambah beliau.
Menurut pemerintah pada April, langkah-langkah meredakan pasaran hartanah pada 2021 dan 2022 mewujudkan "kesan penyederhanaan".
Semasa menganalisis jumlah penjualan dan harga dalam dua suku sebelum dan selepas langkah tersebut dilaksanakan, Prosefor Qian mendapati urus niaga jualan semula suku bulanan merosot 6.3 peratus selepas langkah dilaksanakan pada 2021, namun harga naik 2.6 peratus dalam tempoh yang sama.
Selepas langkah meredakan pasaran hartanah pada September 2022, purata jumlah jualan semula suku bulanan flat-flat HDB merosot 3.6 peratus, namun harga naik 1.6 peratus.
Profesor Qian berkata dua pusingan langkah meredakan pasaran hartanah pada Disember 2021 dan September 2022 berupaya mengurangkan jumlah urus niaga pasaran dan memperlahankan kenaikan harga dalam pasaran perumahan privet dan jualan semula HDB, meskipun paras harga terus meningkat.
Para penganalisis juga menarik perhatian bahawa terdapat faktor-faktor lain yang menjejas pasaran jualan semula HDB, termasuk kenaikan kadar faedah pinjaman dan menambah bekalan.
Semasa pandemik COVID-19, kadar faedah pinjaman kekal rendah.
Kadar faedah terapung - yang kebanyakannya berdasarkan Purata Kadar Semalaman Singapura - sebahagian besar kekal bawah satu peratus.
Namun sedang ekonomi dibuka semula, kadar faedah melonjak, dengan kadar terapung dalam beberapa bulan kebelakangan ini melebihi empat peratus.
Kelengahan pembinaan semasa pandemik COVID-19 juga melihat lebih ramai orang memilih flat jualan semula berbanding flat-flat Bina-Ikut-Tempahan (BTO), sekali gus menyebabkan permintaan tinggi.
Harga-harga mungkin sudah mula sederhana sedang bekalan ditambah. Pemerintah juga "komited untuk melancarkan" sekitar 23,000 flat BTO pada 2023.
Para penganalisis juga menarik perhatian kepada kenaikan jumlah Geran Perumahan CPF bagi para pembeli flat jualan semula yang layak sebagai berkemungkinan menyebabkan permintaan meningkat. Cik Christine Sun dari OrangeTee & Tie menyifatkan perkara ini sebagai "faktor pembauran".
Kenaikan dalam geran perumahan bagi pembeli kali pertama mungkin meningkatkan perminataan dan menaikkan harga bagi sesetengah jenis flat, kata Cik Sun, yang merupakan naib presiden kanan kajian dan analisis.
"Perubahan dasar sedemikian yang dibuat dalam tempoh enam bulan selepas mengawal pasaran mungkin menyelindungkan keberkesanan langkah-langkan meredakan pasaran," tambah beliau.
HARGA FLAT JUALAN SEMULA NAIK MELEBIHI GAJI?
Profesor Qian berkata: "Harga hartanah sudah naik lebih cepat berbanding gaji dalam tempoh tiga tahun lalu, meningkatkan kebimbangan tentang sejauh mana perumahan boleh dimampui dan keupayaan pembeli untuk membayar balik pinjaman."
Beliau menambah bahawa nisbah median antara harga rumah dengan pendapatan pada 2022 adalah 5.0 bagi flat jualan semula empat bilik HDB.
Nisbah median antara harga rumah dengan pendapatan mengukur kemampuan pembeli untuk membeli rumah dengan membandingkan harga median hartanah dengan pendapatan median isi rumah. Ia dizahirkan sebagai berganda, maka nisbah 15 bermakna sebuah rumah berharga 15 kali ganda pendapatan isi rumah.
Tinjauan Demografi Kemampuan Perumahan Antarabangsa - yang diterbitkan oleh Institut Pembaharuan Bandar dan Pusat Frontier bagi Dasar Awam - meletakkan Singapura di tangga ke-47 bagi kemampuan membeli rumah, daripada 94 pasaran yang ditinjau.
Para penganalisis menjangkakan kenaikan satu peratus dalam harga jualan semula HDB pada 2023, dengan unjurannya antara dua peratus dengan lapan peratus, tidak seperti 2022, yang menyaksikan kenaikan 10.4 peratus. Harga jualan semula HDB naik 12.7 peratus pada 2021.
Pengarah Kanan Kajian Huttons Asia Lee Sze Teck berkata langkah meredakan pasaran pada 2021 dan 2022 yang disasarkan kepada pasaran jualan semula HDB menggalak "sikap hemat kewangan" dan mengurangkan permintaan.
NAIKKAN ABSD & KESAN TIDAK LANGSUNG KE ATAS HARGA HDB
Pemerintah menaikkan ABSD bulan lalu, Meskipun kenaikan itu paling tinggi bagi pembeli warga asing, rakyat Singapura yang mahu membeli rumah kedua juga berdepan kenaikan tiga peratusan mata, daripada 17 peratus naik kepada 20 peratus. Kadarnya naik 25 peratus kepada 30 peratus bagi pembeli rumah ketiga dan seterusnya.
Penduduk tetap kini perlu membayar 30 peratus ABSD bagi rumah kedua dan 35 bagi rumah ketiga dan seterusnya.
Langkah terbaru meredakan pasaran pada April mungkin mewujudkan kesan secara tidak langsung ke atas harga jualan semula HDB, kata Profesor Qian.
Langkah-langkah itu menaikkan kos keseluruhan urus niaga bagi rakyat Singapura atau penduduk tetap yang ingin membeli hartanah privet, menjadikannya kurang menarik berbanding perumahan awam, tambah beliau. Oleh sebab itu, sebahagian permintaan tersebut akan berpindah ke flat-flat jualan semula HDB.
Cik Sun berkata langkah-langkah terbaru meredakan pasaran itu menjejas para pemilik flat HDB yang mahu berpindah ke perumahan privet.
Sesetengah pembeli mungkin menangguhkan perancangan untuk membeli rumah privet buat masa ini, tambah beliau.
Sumber : CNA/NK/nk
Ikuti perkembangan kami dan dapatkan Berita Terkini
Langgani buletin emel kami
Dengan mengklik hantar, saya bersetuju data peribadi saya boleh digunakan untuk menghantar artikel dari Berita, tawaran promosi dan juga untuk penyelidikan dan analisis.
