Images
  • hdb construction
    Gambar fail BTO HDB yang sedang dibina. (Gambar: Jeremy Long)

Harga rumah di Singapura masih dalam kemampuan pemilik kali pertama?

SINGAPORE: Kadar pemilikan rumah di Singapura adalah salah satu yang tertinggi di dunia.

Hari ini, setiap sembilan daripada 10 penghuni flat awam memiliki rumah mereka di Singapura.

Skim Pemilikan Rumah yang diperkenalkan pada tahun 1964 telah menjadi salah satu tunggak utama sistem perumahan awam Singapura, yang menjadi contoh bagi banyak negara yang menghadapi masalah kekurangan rumah yang teruk.

Pandemik COVID-19 telah menimbulkan cabaran baru dan pelbagai ketidaktentuan dalam pasaran perumahan.

Disebabkan pembatalan pelancaran BTO semasa pemutus rantaian jangkitan serta tarikh siap lebih lama, permintaan beralih ke pasaran flat jualan semula.

Akibatnya, harga flat jualan semula HDB naik hampir 7.6 peratus buat tiga suku berturut-turut sejak pembukaan semula ekonomi pada 2020. Pasaran hartanah privet juga mengalami lonjakan serupa.

HARGA RUMAH MASIH TERMAMPU?

Soalan utama yang timbul dari perkembangan ini adalah sejauh mana flat BTO masih dalam kemampuan ramai.

Lebih tepat lagi, penduduk ingin tahu jika pertumbuhan pendapatan orang muda selaras dengan kenaikan harga di pasaran awam dan swasta.

Mereka menarik perhatian bahawa harga rumah meningkat pada kadar yang lebih cepat daripada pertumbuhan pendapatan. Dari tahun 2001 hingga 2020, harga BTO bagi flat 4-bilik dan 5-bilik, meningkat secara purata sebanyak 2.4 kali dari S$208,250 kepada S$496,760, sedangkan pendapatan median penduduk yang bekerja meningkat 1.95 kali dari S$4,716 kepada S$9,189 dalam tempoh yang sama menurut data dari Jabatan Perangkaan.

Mereka juga berkata pertumbuhan tahunan, di mana harga purata BTO (4.4 peratus) meningkat, melebihi pendapatan isi rumah bulanan (3.4 peratus) dengan kira-kira 1 mata peratusan selama 20 tahun.

Menurut Profesor Sing Tien Foo, Ketua Jabatan Hartanah di Universiti Nasional Singapura (NUS)kadar kemampuan membeli rumah harus mengambil kira penanda lain untuk mendapatkan gambaran lebih jelas.

Ini termasuk nisbah harga kepada pendapatan (PIR) misalnya.


Kim Keat Ripples, salah satu pembangunan yang disertakan dalam penjualan BTO pada Februari 2020. (Gambar: HDB)

Menurut beliau, penyelidikan oleh rakannya di universiti, Profesor Madya Lee Kwan Ok dan dua pakar ekonomi dari Bank Pembangunan Asia, menganggarkan purata PIR 13.3 bagi contoh 211 bandar di 27 negara membangun di Asia.

Berbanding purata PIR 4 yang dianggarkan bagi negara maju, harga rumah di bandar-bandar Asia ini berada pada paras di luar kemampuan penduduk.

Sebagai perbandingan, nisbah purata PIR di Singapura ialah 4.1 bagi flat BTO 4 hingga 5 bilik dalam tempoh 20 tahun lalu dari 2001 hingga 2020 iaitu dalam julat kemampuan yang berpatutan. Nisbahnya lebih rendah jika diambil kira pelbagai geran perumahan CPF bagi pemilik kali pertama.

Pada masa ini, geran tersebut berjumlah S$5,000 hingga S$80,000 bagi pembeli HDB dengan pendapatan isi rumah bulanan di bawah S$9,000.

Kenaikan purata harga BTO dan juga pendapatan median isi rumah yang merosot dalam tempoh selepas COVID telah menyumbang kepada kenaikan nisbah PIR. Oleh itu, kadar kemampuan merosot sedikit pada tahun 2020 berbanding nisbah sebelum COVID sebanyak 4.1 pada tahun 2019.

Secara purata PIR lebih tinggi dicatatkan di estet matang dan flat lebih besar.

FLAT BTO DI ESTET MATANG YANG POPULAR

Ramai yang tertarik untuk mendapatkan flat di estet matang kerana ciri-ciri seperti lokasi, kemudahan, dan dekat dengan pusat pengangkutan serta pusat beli-belah. Lantas, harganya juga pasti lebih mahal.

Contohnya, pada pelancaran BTO bulan Mei 2019, unit 4 bilik di tingkat tinggi projek BTO Kempas dan Boon Keng yang terletak di kawasan Kallang-Whampoa yang popular berharga hingga S$674,000.

Namun, ia menyaksikan kadar langganan yang tinggi melebihi 12.89 kali, di mana hanya satu daripada 13 pemohon yang dapat membeli unit jenis 3 hingga 4 bilik.

Kedudukannya yang dekat dengan MRT dan juga sekolah yang baik juga menarik minat ramai pasangan Singapura.

Bagi dua pelancaran BTO pada November 2020, Bartley Beacon yang terletak dekat dengan stesen MRT Bartley di Laluan Circle dan ParkView@Bidadari berhampiran stesen MRT Woodleigh dan Potong Pasir di Laluan Timur Laut jumlah pemohon melebihi 4.978 kali, walaupun julat harga menunjukkan antara S$466,000 dan S$726,000 bagi flat 4 dan 5 bilik.

Dalam pelancaran terbaru Telok Blangah Beacon yang dekat dengan Pesisiran Great Southern Waterfront (GSW) yang akan datang, jumlah pemohon bagi flat 4 bilik melebihi bekalan sebanyak 28 kali.

Bagi pemohon kali kedua, peluang untuk mendapatkan flat lebih tipis kerana mereka perlu bersaing dengan lebih 412 pemohon untuk satu unit yang ditawarkan. Meskipun berjaya mendapatkan flat, pembeli masih perlu membayar antara S$602,000 dan S$710,000 bagi flat 4 bilik selain menunggu lebih lima tahun sebelum projek itu siap.

Jadi, walaupun harganya lebih tinggi, pembeli tetap mahukan flat tersebut. Selain lokasi menarik yang terletak berhampiran kawasan pusat dan dihubungkan dengan rangkaian pengangkutan utama, bekalan flat BTO yang baru dan harga lebih mahal pada masa depan juga menyumbang kepada permintaan yang tinggi di kawasan ini. Dalam erti kata lain - membeli BTO adalah pelaburan bernilai tinggi untuk mendapatkan flat di lokasi yang baik.

Berdasarkan perangkaan yang disusun bagi pelancaran BTO sejak 2011, kadar langganan di kawasan perumahan popular, seperti Bidadari, Ang Mo Kio, Kallang / Whampoa, Bedok, Bishan, Toa Payoh dan Clementi, dianggarkan hampir enam kali lebih tinggi daripada bekalan.


Toa Payoh Ridge, salah satu pembangunan yang disertakan dalam penjualan BTO pada Februari 2020. (Gambar: HDB)

Selain lokasi, saiz flat juga menjadi pertimbangan seperti di Woodleigh Glen dan Woodleigh Village di mana unit 3 bilik dan flat lebih besar mencatatkan permohonan melebihi 33 kali bekalan pada tahun 2016.

Sebagai perbandingan, flat 2 bilik yang lebih kecil di Fernvale Riverwalk di Sengkang menarik hampir 25.6 kali langganan ketika dilancarkan pada tahun 2013.

Bagaimanapun, harga flat BTO di kawasan kejiranan yang lebih jauh - di Sembawang, Yishun, Bukit Batok dan Punggol - masih jauh lebih rendah. Pada pelancaran BTO November 2020, flat 3-bilik hingga 5-bilik dalam projek Sun Sails di Sembawang berharga antara S$163,000 dengan S$388,000.

Flat BTO yang ditawarkan pada bulan November 2020, bagi sebuah flat 4 bilik di daerah Tengah yang baru harganya dari S$243,000 setelah geran sementara flat dengan ukuran yang sama di estet tidak matang di Chua Cho Kang berharga dari S$193,000 setelah diberi geran.

PINDAH KE RUMAH PRIVET

Bagaimana pula dengan pasaran rumah privet?

Sememangnya menjadi aspirasi ramai pasangan muda untuk berpindah dari flat awam ke hartanah privet.

Namun, barang diingat, flat awam membentuk asas yang kukuh di mana hampir 1.08 juta flat pada masa ini memenuhi keperluan perumahan lebih daripada 78 peratus penduduk Singapura.

Perbezaan harga dari flat awam ke rumah privet juga amat curam. Sekiranya keluarga muda ingin membeli kondominium dengan jumlah bilik yang mencukupi bagi anak mereka, harga yang perlu bayar ialah sekitar S$1.6 hingga S$1.7 juta.

Katakanlah pasangan itu mempunyai pendapatan gabungan bulanan sebanyak S$12,000.

Untuk membeli kondominium bernilai S$1.7 juta memerlukan bayaran pendahuluan 25 peratus sebanyak S$425,000.

Dalam banyak keadaan, jumlah wang tunai itu amat besar.


Perumahan HDB dan privet di S'pura (Gambar fail: TODAY)

Apabila dipertimbangkan pula pinjaman gadai janji, dengan anggaran konservatif kadar tetap 20 tahun pada maksimum 75 peratus dari nilai hartanah, dan pada kadar faedah 2.0 peratus setahun, pasangan tersebut akan perlu membuat bayaran gadai janji bulanan sekitar S$6,450.

Meskipun, sebahagiannya boleh dibayar menggunakan CPF, pasangan berkenaan masih perlu membayar tunai sekitar S$3,690 sebulan, yang membentuk kira-kira 30.75 peratus dari pendapatan kasar mereka.

Justeru, hakikatnya, perumahan awam masih merupakan pilihan paling berpatutan bagi banyak pasangan muda di Singapura.  

MENGENAI PENULIS:

Profesor Sing Tien Foo adalah Pengarah di Institut Pengajian Hartanah dan Bandar (IREUS) dan Ketua Jabatan Hartanah di Universiti Nasional Singapura (NUS).

- CNA/SU/tq

Top