Tarikh pembukaan Mustafa di Capital City Mall ditunda, gambarkan landskap runcit 'mencabar' di Johor

JOHOR BAHRU: Warga Singapura Nur Hafizah Daud, 35 tahun, pergi ke Johor Bahru sekurang-kurangnya sebulan sekali untuk membeli-belah bagi keperluan keluarganya.

Guru tadika itu memberitahu Mediacorp bahawa beliau, suami dan dua anaknya yang masih kecil akan mengharungi kesesakan di Seberang Tambak pada hujung minggu - biasanya sekitar 90 minit setiap perjalanan - untuk melanggani pelbagai pusat beli-belah untuk barangan runcit, pakaian, mainan serta keperluan farmaseutikal.

“Ia sangat memuaskan setelah mengambil kira penjimatan yang diraih dan membandingkannya dengan kos barang-barang ini di Singapura. Membeli-belah di Johor Bahru lagi best,” kata Cik Nur Hafizah.

Keghairahannya itu didorong oleh laporan berita awal tahun ini yang menyatakan bahawa gedung runcit Singapura, Mustafa Centre akan membuka cawangan luar negara yang pertama pada akhir 2023 di Capital City Mall. Pusat beli-belah ini sedang dibangunkan di Tampoi, sekitar 20 minit dari Seberang Tambak.

Walaupun gedung runcit utama Mustafa di Little India menarik minatnya dengan tawaran harga yang berbaloi untuk barangan elektronik dan barangan runcit, Cik Nur Hafizah berkata beliau merasakan cawangan di Johor Bahru boleh menawarkan produk-produk ini dengan harga yang lebih murah, setelah mengambil kira Ringgit Malaysia yang lemah berbanding Dolar Singapura.

Bagaimanapun, Mediacorp melaporkan pada 6 Okt lalu bahawa pembukaan gedung Mustafa di JB telah ditangguhkan sehingga suku keempat 2024, lewat setahun daripada perancangan asal menyusuli rundingan berterusan antara Mustafa dengan beberapa pemilik hak milik strata yang memiliki ruang di pusat beli-belah itu serta kemajuan yang perlahan dalam perancangan dan kerja-kerja binaan yang dijalankan.

Cik Nur Hafizah berkata: “Agak mengecewakan kerana terdapat kelengahan. Ia menimbulkan keraguan sama ada projek itu akhirnya akan diteruskan. Terdapat beberapa projek pusat beli-belah di Johor Bahru yang gagal, dan amat malang jika Mustafa tidak meneruskannya (dengan rancangannya untuk membuka cawangan di JB).”

Para pakar industri berkata berita terkini mengenai Mustafa telah menarik perhatian kepada keadaan tidak menentu dalam landskap runcit Johor Bahru, menunjukkan bagaimana lebihan bekalan ruang pusat beli-belah dan isu-isu legasi berhubung pemilikan telah merumitkan urusan perniagaan pusat beli-belah di bandar tersebut.

Walaupun industri runcit menyaksikan hasil yang bercampur-campur sejak kebelakangan ini, dengan sesetengah pusat beli-belah terbiar dan tidak diuruskan dengan baik di bandar tersebut, para pemerhati berpendapat bahawa Johor Bahru tetap akan menjadi destinasi runcit utama, memandangkan ia terletak dekat dengan Singapura.

PEMBELI-BELAH DARI SINGAPURA

Walaupun landskap runcit di bandar-bandar utama Malaysia seperti Kuala Lumpur dan Pulau Pinang menyaksikan kemerosotan pada jumlah aktiviti runcit, para pakar berpendapat bahawa Johor terkecuali daripada nasib yang sama.

Encik Allan Soo, pemilik firma perunding hartanah Allan Soo RE Consultants, memberitahu Mediacorp bahawa banyak pusat beli-belah di Lembah Klang berhampiran Kuala Lumpur telah melaporkan penurunan pada jumlah dan hasil perniagaan dari suku kedua 2023, disebabkan oleh jumlah perbelanjaan yang berkurangan selepas COVID-19.

Bagaimanapun, beliau berpendapat sesetengah pusat beli-belah di Johor Bahru - seperti JBCC Komtar, City Square dan Mid Valley Southkey - telah melaporkan peningkatan pada hasil perniagaan dan kadar sewa, terutamanya untuk ruang runcit utama di tingkat bawah.

“Dua pusat beli-belah di pusat bandar, JBCC Komtar dan City Square, mencatatkan 65,000 pengunjung pada hari kerja dan 100,000 pada hujung minggu. Sekurang-kurangnya 30 peratus daripadanya adalah pelawat Singapura,” kata Encik Soo.

Beliau menambah bahawa jumlah pengunjung sekarang adalah antara 85 hingga 90 peratus daripada tahap sebelum pandemik.

“Terdapat perbelanjaan yang tinggi di pusat beli-belah ini, dan juga di Mid Valley Southkey, kerana mata wang (perbezaan antara Dolar Singapura dan Ringgit Malaysia), keselamatan, kualiti pusat beli-belah yang lebih baik dari segi campuran dan konsep penyewa, makanan yang lazat, dan kafe-kafe yang hebat. Ia adalah tempat yang sangat baik untuk dinikmati pada hujung minggu.”

Berdasarkan kajiannya, beliau mendapati ramai daripada penduduk tempatan ini bekerja di Singapura, dan mempunyai pendapatan yang lebih tinggi daripada rakyat Malaysia yang lain.

“Pelawat Singapura adalah satu lagi kumpulan selain penduduk tempatan ini. Purata pendapatan isi rumah (kedua-dua kumpulan) melebihi RM7,000 (S$2,009), meletakkan mereka dalam kumpulan berpendapatan sederhana (di Malaysia) dan di situlah landskap runcit semakin berkembang maju,” tambah Encik Soo.

Encik Samuel Tan, pengarah eksekutif KGV International Property Consultants di Johor, menyuarakan sentimen yang sama.

Beliau menarik perhatian bagaimana sesetengah pusat beli-belah JB seperti Mid Valley Southkey, telah mencipta semula landskap runcit dan kini menawarkan kedai seperti kedai roti artisan dan jenama fesyen antarabangsa yang telah "menarik orang ramai dari Seberang Tambak".

Encik Tan menambah bahawa berdasarkan penyelidikan firmanya, pasaran runcit di Johor Bahru "berbeza dengan trend" kemerosotan runcit di Malaysia, menyusuli kemasukan pengunjung Singapura ke pusat beli-belah, yang dianggarkan sekitar 40,000 orang setiap hari.

Beliau turut meramalkan projek RTS Singapura-Johor yang dijangka siap pada akhir 2026, yang bermatlamat untuk menghubungkan Bukit Chagar dengan Woodlands di Singapura, boleh menggandakan jumlah pengunjung ke pusat beli-belah di bandar Johor Bahru apabila ia mula beroperasi kelak.

Buat masa ini, purata 320,000 orang menyeberangi Seberang Tambak setiap hari antara Johor dan Singapura.

Menurut guru tadika, Cik Nur Hafizah, pusat beli-belah seperti Mid Valley Southkey dan Toppen Shopping Centre, yang dikaitkan dengan gedung perabot IKEA dari Sweden, adalah "pilihan utama" keluarganya.

Cik Nur Hafizah berkata sebelum pandemik COVID-19, beliau tidak gemar melanggani pusat beli-belah di JB tetapi pusat beli-belah di sana sudah memperhalusi jenis dan mutu produk yang ditawarkan.

“Sebelum ini ia sangat membosankan, kami akan membeli barang runcit, membeli apa yang kami perlukan dan pulang ke rumah. Tetapi kini banyak pusat beli-belah ini mempunyai barang-barang seperti taman permainan kanak-kanak, kegiatan panjat tembok dan restoran-restoran yang berkualiti,” kata Cik Nur Hafizah.

"Kami kini meluangkan masa hampir sehari di pusat beli-belah ini," tambahnya.

LEBIHAN BEKALAN MENJEJAS INDUSTRI RUNCIT JOHOR

Sungguhpun demikian, para pemerhati menegaskan bahawa walaupun landskap runcit Johor Bahru amat menjanjikan untuk pengguna dan pelabur, ia juga dibelenggu oleh isu berkaitan pemilikan hak milik strata dan keadaan di mana berlaku lebihan bekalan.

Encik Soo menegaskan bahawa hasil kajiannnya menunjukkan bahawa Johor Bahru mempunyai 19.3 juta kaki persegi ruang runcit pusat beli-belah dan pasar raya besar secara keseluruhannya atau lebih daripada 11.2 kaki persegi per kapita.

"Ini bermakna lebihan bekalan ruang runcit," kata Encik Soo, sambil menambah bahawa sebagai perbandingan, pusat beli-belah di Lembah Klang membentuk sejumlah 77 juta kaki persegi atau sekitar 9 kaki persegi per kapita.

Beliau turut menggariskan bagaimana pusat beli-belah yang berhampiran dengan Koswe, dengan pelbagai jenama antarabangsa lebih berkemungkinan berjaya manakala pusat beli-belah di pinggir bandar Johor Bahru tidak mungkin mendapat jumlah pengunjung yang ramai.

Warga Malaysia, P. Ruventhiran, yang tinggal di Skudai dan bekerja di Singapura, memberitahu Mediacorp bahawa beliau tidak yakin Mustafa mampu bersaing dengan rangkaian pasar raya besar tempatan seperti Mydin.

Beliau menambah bahawa lokasi Mustafa di Johor - iaitu Capital City Mall - kurang popular dalam kalangan penduduk tempatan, kerana ramai yang lebih suka dengan gedung runcit "serbaneka" seperti yang ditawarkan oleh peruncit Jepun AEON.

“Apabila berada di Singapura, saya sering ke Mustafa Centre (di Little India) kerana barangan di sana agak murah, dan pusat beli-belah itu berhampiran dengan pusat bandar. Cenderahati di sana juga berbaloi,” kata mekanik kereta itu.

“Tetapi lokasi Mustafa di JB tidak begitu baik - Capital City Mall terletak di kawasan yang tidak mempunyai ramai pengunjung di Tampoi dan saya tidak yakin Mustafa boleh menandingi harga diskaun Mydin untuk rakyat tempatan, yang kebanyakannya sedang bergelut dengan kos sara hidup.

Capital City Mall dibuka pada Oktober 2018. Bagaimanapun, pusat beli-belah itu telah ditutup sejak Februari 2020 selepas Capital World menghadapi masalah kewangan dan terpaksa mendapatkan perlindungan mahkamah daripada pemiutang semasa menstruktur semula hutangnya.

Capital World, syarikat induk Capital City Mall, mengumumkan pada Januari bahawa Mustafa bersedia untuk membeli 591 unit runcit yang tidak terjual di Capital City Mall, 374 ruang aksesori, yang terdiri daripada kawasan terbuka dan serba guna serta kesemua 2,181 lot tempat letak kereta.