Perniagaan warisan Johor Bahru dekat stesen RTS berdepan kenaikan harga sewa, inflasi

JOHOR BAHRU: Gabungan menarik antara perniagaan warisan, seni jalanan, kafe 'hipster' dan kedai yang menjual barangan vintaj di kawasan sekitar Jalan Dhoby, Jalan Wong Ah Fook dan Jalan Tan Hiok Nee telah menjadi tarikan utama bagi kedua-dua penduduk tempatan dan pelancong.

Namun, daya tarikan ini bagaimanapun membawa kesan sampingan - kenaikan harga sewa - yang memaksa beberapa perniagaan warisan berpindah dari kawasan ini beberapa tahun sejak kebelakangan ini apabila kos tanah meningkat berdekatan pusat daerah bandar.

Sebagai contoh, Salahuddin Bakery, yang telah beroperasi selama 86 tahun di Jalan Dhoby, terpaksa berpindah pada Oktober lalu ke kawasan pinggir bandar Bandar Baru Uda, kira-kira 20 minit menaiki kereta.

Kedai roti ini terkenal dengan karipap, samosa dan roti berbentuk segi empat tepat yang dipanggang dalam ketuhar kayu api yang besar.

Pemilik generasi keempatnya, Rahim Khan, memberitahu Mediacorp bahawa sebab utama kedainya terpaksa berpindah adalah kerana kedai di Jalan Dhoby telah dibeli oleh seorang pelabur, dan tuan tanah baharu menggandakan sewa yang diminta dari RM4,000 (S$1,210) kepada RM8,000 (S$2,420) sebulan.

“Alasan yang diberikan oleh pemilik baharu (rumah kedai) adalah bahawa ini adalah harga pasaran semasa,” kata Encik Rahim.

“Saya terkejut dan tidak tahu apa yang perlu dilakukan,” kata lelaki berusia 37 tahun itu, yang mengambil alih perniagaan selepas pemergian bapanya pada Mac 2023.

“Tempat ini membawa banyak nostalgia dan saya berasa sedih kerana saya membesar di sana sehingga saya berusia 36 tahun.”

Salahuddin terpaksa melepaskan ketuhar kayu api bagi premis baharu kerana pemasangan ketuhar sedemikian akan melanggar peraturan keselamatan kebakaran.

Ia juga kehilangan sebahagian daripada pelanggan mereka, termasuk pelancong Singapura, selepas berpindah.

“Sayang sekali kerana ini adalah warisan keluarga saya yang hampir mencecah usia satu abad,” kata Encik Rahim.

Beberapa perniagaan lama di kawasan tersebut yang telah ditutup dalam beberapa tahun kebelakangan ini termasuk kedai borong di Jalan Tan Hiok Nee yang dikendalikan oleh firma Dian Huat Trading, serta tukang gunting jalanan di Jalan Wong Ah Fook yang telah beroperasi di sana selama 50 tahun, kata Encik Rahim dan pemilik perniagaan lain.

Kawasan itu mempunyai sejarah lebih 130 tahun dan pernah menjadi pusat perniagaan serta tempat bagi klan Cina untuk mengadakan kursus pendidikan, menurut sebuah poster yang menerangkan laluan warisan Johor di lokasi tersebut.

Ia juga menyatakan bahawa kawasan itu telah diiktiraf sebagai “jalan budaya” sejak 2009 dan sejak itu telah menganjurkan lebih daripada 400 “aktiviti budaya”.

Kawasan tersebut seluas kira-kira 335,000 meter persegi, sebesar kira-kira 30 padang bola sepak.

Menurut Teh Kee Sin, penasihat Persatuan Usahawan Kecil dan Sederhana (SME) Johor Selatan, kebanyakan kedai di sana adalah perniagaan warisan – perniagaan milik keluarga yang bertahan selama beberapa generasi, menawarkan produk dan perkhidmatan tradisional.

KENAIKAN SEWA DAN INFLASI

Sewa di kawasan yang digelar sebagai lorong warisan itu telah meningkat antara 20 hingga 200 peratus sejak setahun yang lalu, menurut penyelidikan oleh Olive Tree Property Consultants yang berpangkalan di Johor.

Kawasan tersebut terletak dua kilometer dari stesen Sistem Gerak Cepat (RTS) Johor Bahru-Singapura yang akan datang di Bukit Chagar, dan nilai tanah di zon ini telah meningkat.

Sedang lebih ramai pelabur membeli hartanah komersil dan runcit, penyewa kini juga melihat kenaikan pada harga sewa.

Samuel Tan, Ketua Pegawai Eksekutif (CEO) Olive Tree Property Consultants, berkata permintaan untuk ruang runcit di selatan Johor Bahru telah melebihi bekalan akibat Laluan RTS yang akan datang serta Zon Ekonomi Khas (SEZ) Johor-Singapura.

RTS akan meningkatkan keterhubungan dengan Singapura, manakala SEZ dijangka akan merangsang ekonomi Johor.

“Projek-projek ini meningkatkan potensi komersil kawasan ini, mendorong tuan tanah untuk menaikkan sewa dengan jangkaan permintaan yang lebih tinggi,” kata Encik Tan.

Ini adalah perkara yang tidak dapat dielakkan dalam ekonomi bebas, tambahnya.

“Bagi penyewa warisan seperti Salahuddin Bakery yang mungkin telah berada di bawah perjanjian sewa lama atau membayar sewa yang lebih rendah, kenaikan sewa ini mungkin lebih tinggi,” tambah Encik Tan.

Tinjauan di portal hartanah onlinr menunjukkan bahawa harga sewa untuk sebuah kedai dengan keluasan 1,300 kaki persegi di lorong warisan ini adalah sekitar RM8,000 (S$2,420) hingga RM9,000 (S$2,720) sebulan.

Sebaliknya, kedai dengan saiz serupa di lokasi lain di Johor Bahru seperti Taman Molek, Taman Mount Austin dan Bukit Indah dianggarkan antara RM2,500 (S$750) hingga RM4,500 (S$1,360).

Penyewa bagi perniagaan warisan yang kekal berkata mereka bimbang bahawa kenaikan sewa, ditambah pula dengan inflasi, boleh menyebabkan mereka gulung tikar.

Hiap Joo, sebuah kilang roti dan biskut yang kek pisangnya terkenal dalam kalangan pelancong Singapura, memberitahu Mediacorp bahawa harga sewa untuk kedai mereka di Jalan Tan Hiok Nee telah meningkat kira-kira 10 peratus setiap dua tahun.

Banyak tanah di kawasan itu telah dibeli oleh konglomerat pelaburan hartanah dan kenaikan sewa semakin “tidak berhati perut”, kata pemilik Hiap Joo, Lim Toh Shian.

“Ini adalah kumpulan pelabur besar, mereka mempunyai modal,” kata Encik Lim.

Sungguhpun begitu, harapannya adalah agar Hiap Joo yang berusia 106 tahun itu kekal relevan.

“Saya harap perniagaan tradisional ini dapat bertahan untuk beberapa generasi lagi. Jika kawasan ini diubah, tiada lagi maknanya menggelarnya (lorong) warisan,” kata Encik Lim.

Tukang gunting jalanan, Velu Seranggoo, yang mengendalikan sendiri V Vinod Barber Shop, berkata harga sewa untuk kedainya telah melonjak “kira-kira sepertiga” tahun ini.

Perniagaan ini, yang menawarkan potongan rambut ringkas menggunakan pisau cukur mekanikal dan gunting lama, dimulakan oleh bapanya lebih 50 tahun lalu.

Harga sewa kebanyakannya stabil dari tahun 1980-an hingga 2020, kata Encik Velu, 69 tahun. Namun ada kenaikan tahunan dalam lima tahun kebelakangan ini.

Encik Velu masih mampu membayar sewa setakat ini, namun tidak tahu apa yang akan terjadi pada masa depan.

“Saya tidak tahu sama ada kami akan berada di sini dalam lima tahun. Mungkin kami akan berpindah ke kedai berhampiran Skudai (sebuah bandar di pinggir Johor Bahru) tempat saya tinggal. Kita lihatlah,” tambahnya.

Sebilangan perusahaan juga terkesan dengan kenaikan harga bahan mentah akibat gangguan rantaian bekalan global dan ketidaktentuan dalam perang dagang antara Amerika Syarikat dan China.

Kos buruh, serta harga minyak dan mentega telah meningkat sekitar 10 hingga 20 peratus selepas COVID-19, kata Encik Lim dari Hiap Joo.

Akibatnya, beliau menaikkan harga kek pisang dan roti di kedai mereka sebanyak RM1 (S$0.30) setiap satu selepas Tahun Baharu Cina pada Februari.

“Tahun ini, saya rasa perniagaan menurun sekitar 30 peratus. Saya tidak tahu kenapa, mungkin pasaran lambat dan harga bahan meningkat,” kata Encik Lim.

Daripada semua negeri di Malaysia, inflasi tertinggi dialami di Johor, menurut angka terbaharu dari jabatan statistik negara.

Pada Mac 2025, harga pengguna di Johor meningkat sebanyak 2.1 peratus berbanding tahun sebelumnya, lebih tinggi daripada purata kebangsaan iaitu 1.4 peratus.

Encik Teh dari Persatuan SME Johor Selatan berkata ini mungkin disebabkan oleh kedudukan Johor yang berdekatan dengan Singapura dan permintaan pembeli Singapura untuk barangan merentasi Koswe.

Gabungan inflasi bahan mentah dan kenaikan sewa “telah memberi kesan kepada perniagaan seperti kedai makan kecil, runcit serta kedai serbaneka dan kedai gunting rambut,” katanya.

“Prospek ini sangat mencabar bagi perniagaan mikro yang terdedah kepada ketidakstabilan.”

Encik Teh berkata kerajaan negeri Johor perlu campur tangan dan menyokong perniagaan warisan melalui subsidi sewa atau pinjaman dengan kadar faedah rendah, atau berdepan risiko melihat perniagaan-perniagaan ini lenyap dari lorong warisan.

“Mereka memerlukan sokongan kerana kami telah melihat perubahan penyusunan semula (dalam kos operasi), bukan turun naik jangka pendek.

"Tanpa sokongan, perniagaan warisan ini akan digantikan oleh kedai trend sementara atau francais,” katanya.

Kehilangan perniagaan ini akan merosakkan “karakter unik, nilai budaya dan nostalgia” kawasan bandar itu, kata Encik Samuel Tan dari Olive Tree.

Beliau berkata kerajaan negeri dan majlis perbandaran Johor Bahru boleh mempertimbangkan untuk menetapkan zon pemuliharaan atau kawasan warisan di mana perniagaan tradisional dilindungi.

Mereka juga boleh bekerjasama dengan pemilik bangunan tempat kedai warisan beroperasi dan memberikan insentif khas dan potongan cukai, serta mempromosikan perniagaan ini melalui lawatan berpandu dan jelajah makanan.

Namun, beliau memberi amaran bahawa terdapat had kepada sejauh mana pihak berkuasa harus campur tangan supaya tidak menjejaskan pasaran.